Emlak sözlüğü: emlak, gayrimenkul ve tapu terimleri ne demek?

Emlak, gayrimenkul ve taşınmaz aynı şeyi anlatır: yerinden taşınamayan mallar, yani arsa, arazi, ev, daire, dükkân gibi mülkler. Kanundaki karşılığı “taşınmaz”dır. Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir (madde 704). Aşağıda emlak alım, satım ve kiralamasında en sık geçen terimleri bulabilirsiniz.

Son güncelleme: 4 Kasım 2026

Temel kavramlar

• Emlak / gayrimenkul / taşınmaz: yerinden taşınamayan mal: arsa, arazi, bina ve bağımsız bölümler (daire, dükkân, ofis).
• Emlakçı (emlak danışmanı): taşınmaz alım, satım ve kiralamasına aracılık eden; Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi almış işletme ve çalışanları. Bkz. Emlakçı olmak
• Portföy: bir emlakçının satmak ya da kiralamak üzere yetki aldığı mülklerin tamamı.
• Brüt / net metrekare: brüt, duvarlar ve ortak alan payı dahil alan; net, evin içinde kullanılabilen alandır.

Tapu ve mülkiyet

• Tapu: taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmî kayıt ve belge. Satış tapu müdürlüğünde yapılır. Bkz. Tapu işlemleri
• Ada / parsel: taşınmazın kadastro haritasındaki yerini gösteren numaralar. Bkz. Ada parsel nasıl öğrenilir?
• Kat mülkiyeti: yapı kullanma izni alınmış binada her bağımsız bölüm (daire, dükkân) üzerinde kurulan ayrı mülkiyet.
• Kat irtifakı: bina tamamlanmadan ya da yapı kullanma izni alınmadan, arsa payına bağlı olarak kurulan hak. İzin alınınca kat mülkiyetine geçilir.
• Arsa payı: bir bağımsız bölüme düşen arsa hissesi.
• Yapı kullanma izni (iskân): binanın projesine uygun yapıldığını ve kullanılabileceğini gösteren belediye belgesi.
• Hisseli tapu (paylı mülkiyet): bir taşınmazın belirli paylarla birden fazla kişiye ait olması. Bkz. Hisseli tapu satışı
• Elbirliği (iştirak) mülkiyeti: payların ayrılmadığı ortak mülkiyet; çoğunlukla mirasta görülür.
• Önalım (şufa) hakkı: paydaşlardan biri payını dışarıya satarsa diğer paydaşların payı öncelikle alabilme hakkı.
• İntikal: miras kalan taşınmazın tapuda mirasçılar adına tescil edilmesi. Bkz. Miras kalan ev
• Veraset ilamı (mirasçılık belgesi): mirasçıları ve paylarını gösteren, noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınan belge.
• İpotek: bir borç için taşınmazın teminat gösterilmesi; tapu kaydına işlenir.
• Haciz şerhi: bir alacak nedeniyle taşınmaz üzerine konan ve tapu kaydında görünen kısıtlama.

İmar

• İmar durumu: bir parsele ne büyüklükte ve nasıl yapı yapılabileceğini gösteren, belediyeden alınan bilgi.
• Emsal (KAKS): yapılabilecek toplam kat alanının parsel alanına oranı.
• TAKS: binanın zemine oturacağı alanın parsel alanına oranı.
• Hmax: yapının çıkabileceği en fazla yükseklik.

Vergi ve masraflar

• Tapu harcı: satışta alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınan harç. Bkz. Tapu harcı hesaplama
• Emlak vergisi: bina ve arazi sahiplerinin her yıl belediyeye ödediği vergi. Bkz. Emlak vergisi
• Değer artışı kazancı: satın alınan taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa elde edilen kazanç; gelir vergisine tabidir. Bkz. Ev satarken vergi
• Rayiç bedel: taşınmazın piyasadaki olağan değeri. Günlük dilde belediyenin emlak vergisi değeri için de kullanılır; ikisi aynı şey değildir.
• Ekspertiz (değerleme raporu): lisanslı değerleme uzmanının taşınmazın değerini belirlediği rapor. Bkz. Evimin değeri
• DASK: zorunlu deprem sigortası; tapu işlemlerinde poliçe aranır.

Emlakçıyla çalışırken

• Yetki belgesi: Ticaret Bakanlığı’nın emlak işletmelerine verdiği Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi. Bkz. Yetki belgesi sorgulama
• Yetkilendirme sözleşmesi: mülk sahibi ile emlakçı arasında yazılı yapılan, hizmeti ve bedeli gösteren sözleşme.
• Taşınmaz gösterme belgesi: emlakçının mülkü alıcıya ya da kiracıya gösterirken düzenlediği belge.
• EİDS yetkisi: mülk sahibinin e-Devlet’ten emlakçıya verdiği ilan verme yetkisi. Bkz. Emlakçıya e-Devlet yetkisi
• Hizmet bedeli (komisyon): emlakçının aldığı ücret; yönetmelikte üst sınırı vardır. Bkz. Emlakçı komisyonu

Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (madde 704 ve devamı), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik. Tanımlar kısaltılmıştır.

Sık sorulan sorular