Miras kalan ev nasıl satılır? Adım adım intikal ve satış

Miras kalan bir evi satmak için önce veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınır, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir ve ev tapuda mirasçılar adına intikal ettirilir. İntikalden sonra ev mirasçıların ortak malı olur; satış için kural olarak bütün mirasçıların anlaşması gerekir. Miras kalan evin satışından değer artışı kazancı vergisi doğmaz.

Son güncelleme: 4 Kasım 2026

Adım adım

1. Veraset ilamını alınMirasçıların kimler olduğunu ve paylarını gösteren belge noterden ya da sulh hukuk mahkemesinden alınır.
2. Vergi beyannamesini verinÖlüm Türkiye'de olduysa ve mirasçı Türkiye'deyse veraset ve intikal vergisi beyannamesi ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vergi dairesine verilir. İstisna tutarının altında kalsa da beyan gerekebilir; vergi dairesine danışın.
3. Tapuda intikal yaptırınTapu Kadastro'nun Web Tapu sistemi ya da tapu müdürlüğü üzerinden başvurulur. Genellikle veraset ilamı, kimlikler ve bina için DASK poliçesi istenir. İntikalle ev mirasçılar adına tescil edilir.
4. Mirasçılar anlaşsınKimin ne kadar alacağı, satış fiyatı ve emlakçıyla çalışılıp çalışılmayacağı konusunda bütün mirasçılar anlaşır. Anlaşmayı yazılı yapmak sonradan çıkabilecek sorunları önler.
5. Satışı tapuda yapınTapu müdürlüğü satıştan önce veraset ve intikal vergisiyle ilgili vergi dairesi yazısını (ilişik kesme belgesi) ister. Bütün mirasçılar ya da vekilleri tapuda hazır bulunur. Ayrıntılar: Ev satarken tapu işlemleri

Veraset ve intikal vergisi: 2026 istisnaları

Pay bu tutarın altında kalırsa vergi çıkmaz; üstündeki kısım için kademeli oranlar uygulanır. Kardeş, anne-baba gibi diğer mirasçılarda bu istisnalar uygulanmaz. Verginin ödeme takvimini beyanname verdiğiniz vergi dairesinden öğrenin.

Mirasçılar anlaşamazsa

İntikalden sonra ev mirasçıların elbirliği mülkiyetinde olur; bu durumda evin satışı için kural olarak bütün mirasçıların onayı gerekir. Mirasçılar anlaşırsa ortak mülkiyet paylı mülkiyete çevrilebilir; o zaman her mirasçı kendi payı üzerinde tasarruf edebilir, ancak diğer paydaşların önalım hakkı olabilir.

Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi (halk arasında izale-i şuyu) için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir; mahkeme evin satışına karar verebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Satış yoluna gitmeden önce bir avukata danışın.

Miras kalan evin satışında vergi

• Değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Miras yoluyla bedelsiz edinilen evin satışı, 5 yıl dolmadan yapılsa da bu vergiye tabi değildir. Ayrıntı: Ev satarken vergi ödenir mi?
• Tapu harcı: satışta alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Hesap: Tapu harcı hesaplama

Miras kalan evi satarken emlakçı

Birden fazla mirasçının anlaşması gerektiğinde evin değerini tarafsız bir şekilde belirlemek önemlidir. Bölgesini tanıyan birkaç emlakçının görüşü, mirasçıların ortak bir fiyatta buluşmasını kolaylaştırır: Evimin değeri ne kadar? MalSahibi'ne bırakacağınız talep, ilçenizdeki yetki belgesi doğrulanmış emlakçılara iletilir.

Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mirasçılık belgesi, elbirliği ve paylı mülkiyet); 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu; 2026 istisna tutarları: 57 Seri No'lu Veraset ve İntikal Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete, 31.12.2025). Uygulama tapu müdürlüğüne göre farklılık gösterebilir; işlemden önce tapu müdürlüğüne ve vergi dairesine danışın. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da vergi danışmanlığı değildir.

Sık sorulan sorular