Hisseli tapu nasıl satılır? Kendi hissemi satabilir miyim?

Tapuda paylı mülkiyet varsa her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir. Ancak payınızı dışarıdan birine satarsanız diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar: belirli süre içinde dava açarak payı alıcının yerine kendileri alabilirler. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikle bu süre kısaldı ve önalım bedeli payın rayiç bedeline bağlandı. Tapuda elbirliği mülkiyeti (çoğunlukla miras) varsa ise tek başına pay satışı yapılamaz.

Son güncelleme: 4 Kasım 2026

Önce tapunuza bakın: paylı mı, elbirliği mi?

• Paylı mülkiyet (tapuda ör. “1/4 hisse” yazar): her paydaşın payı bellidir. Her paydaş kendi payını satabilir; diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
• Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet: genellikle mirasta görülür, paylar ayrılmamıştır. Satış için kural olarak bütün ortakların birlikte karar vermesi gerekir.

Miras kalan ve henüz paylara ayrılmamış bir ev için: Miras kalan ev nasıl satılır?

Hisseli tapuyu satmanın 3 yolu

1. Bütün paydaşlar birlikte satarEn kolay ve genellikle en iyi fiyatı getiren yoldur. Paydaşlar fiyatta anlaşır, tapuda hep birlikte (ya da vekilleriyle) satış yapılır ve bedel paylara göre bölüşülür.
2. Payınızı diğer paydaşa satarsınızPaydaşlardan birine satışta önalım hakkı doğmaz. Ortaklıktan çıkmanın en sorunsuz yoludur.
3. Payınızı dışarıdan birine satarsınızPaydaşların onayı gerekmez, ama önalım hakkı doğar. Alıcı, payı sonradan diğer paydaşlara kaptırabileceğini bilmelidir; bu yüzden pay satışlarında alıcı bulmak zorlaşabilir.

Önalım (şufa) hakkı: 2026 kuralları

• Kimde: payını dışarıdan birine satan paydaşın diğer paydaşlarında (Türk Medeni Kanunu, madde 732).
• Bildirim: satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
• Süre: önalım hakkı, satışın bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer. (25.12.2025 öncesinde bu üst sınır 2 yıldı.)
• Bedel: önalım hakkını kullanan paydaş, payın hâkimin belirleyeceği rayiç bedelini ve alıcının ödediği tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırır. Değişiklikten önce tapudaki satış bedeli esas alınıyordu.

Paydaşlar anlaşamazsa: ortaklığın giderilmesi

Paydaşlardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Paydaşlar nasıl bölüşeceklerinde anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesi, taşınmaz bölünebiliyorsa aynen bölünmesine, bölünemiyorsa satılıp bedelin paylara göre dağıtılmasına karar verebilir (halk arasında izale-i şuyu). Bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme yoluyla satış çoğu zaman paydaşların kendi aralarında anlaşarak yapacağı satıştan daha uzun sürer; önce anlaşmayı deneyin.

Hisseli arsa ve tarla

Tarım arazilerinde bölünme ve hisseli satış için ayrıca kurallar vardır; satıştan önce güncel durumu tapu müdürlüğünden öğrenin. Arsa için: Arsamı satmak istiyorum

Satışta vergi ve masraflar

• Satın aldığınız payı 5 yıl dolmadan satarsanız kazancınız değer artışı kazancı olarak vergilenebilir; miras yoluyla gelen payda bu vergi doğmaz: Ev satarken vergi
• Tapu harcı payın satış bedeli üzerinden alınır: Tapu harcı hesaplama

Emlakçı hisseli satışta nasıl yardımcı olur?

Bütün paydaşların birlikte satması en iyi sonucu verir ve bunun için ortak bir fiyatta buluşmak gerekir. Bölgesini tanıyan birkaç emlakçının değer görüşü bu konuda yardımcı olur: Evimin değeri ne kadar? MalSahibi'ne bırakacağınız talep, ilçenizdeki yetki belgesi doğrulanmış emlakçılara iletilir.

Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, paylı ve elbirliği mülkiyeti ile madde 732–734 (önalım hakkı); 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik (Resmî Gazete, 25.12.2025); değişikliğin incelemesi: Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, sayı 66 (Nisan 2026). Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; somut durumunuz için bir avukata danışın.

Sık sorulan sorular