Kiracılı ev satılır mı? Kiracı çıkmıyorsa ya da evi göstermiyorsa ne yapmalı?

Evet, kiracılı ev satılabilir. Satış kira sözleşmesini bitirmez: Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (madde 310). Kiracı, satış için evin gösterilmesine gerektiği ölçüde izin vermek zorundadır; siz de bunu uygun bir süre önce bildirmelisiniz (madde 319). Kiracının çıkması ise ancak kanundaki sebeplerle ve sürelerle mümkündür.

Son güncelleme: 4 Kasım 2026

Kiracılı evi satmanın 3 yolu

1. Kiracıyla birlikte satmakEv kiracılı olarak satılır; alıcı kira sözleşmesini olduğu gibi devralır. Kira geliri isteyen alıcılar için bu bir avantaj olabilir. Alıcıya kira sözleşmesinin bir örneğini, kira bedelini ve sözleşme tarihlerini gösterin.
2. Kiracıyla anlaşmakKiracıyla konuşup boşaltma tarihi konusunda karşılıklı anlaşabilirsiniz. Anlaşmayı yazılı yapın ve tarihleri açıkça belirtin. Kiracıyı zorlamak, kapıyı kilitlemek ya da su ve elektriği kesmek hukuka aykırıdır.
3. Alıcının kendi ihtiyacıEvi kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak isteyen yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirirse, altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir (madde 351). Bu hak satıcıya değil, evi satın alana aittir.

Kiracı evi göstermiyorsa

Kanuna göre kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için gerektiği ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin evi gezip görmesine izin vermek zorundadır. Kiraya veren de bunu uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (madde 319).

• Önce konuşun: gösterim için kiracının uygun olduğu gün ve saatleri birlikte belirleyin; bir defada birkaç alıcıyı toplayın.
• Yazılı bildirin: gösterim taleplerinizi yazılı (ör. mesaj ya da noter ihtarı) yapın ve saklayın.
• Olmazsa hukuki yol: kiracı yine izin vermezse evi gösterme izni için dava açılabilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak genellikle zorunludur; bir avukata danışın.

Kiracı çıkmıyorsa

Ev satılmak istendiği için kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir. Kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Kiracının çıkması kanundaki sebeplere bağlıdır; örneğin yeni malikin gereksinimi (madde 351), kiracının yazılı tahliye taahhüdü ya da kanundaki diğer sona erme sebepleri. Bu sebeplerin her birinin süre ve şekil şartları vardır; adım atmadan önce bir avukata danışın.

Satış günü ve sonrası

• Satış tapu müdürlüğünde yapılır; kiracının tapuya gelmesi gerekmez.
• Tapu devrinden sonra kiracıya evin yeni sahibini ve kiranın bundan sonra kime ödeneceğini yazılı olarak bildirin.
• Varsa depozitoyu (güvence bedeli) ve kira sözleşmesinin aslını alıcıyla birlikte nasıl devredeceğinizi yazılı olarak kararlaştırın.
• Satıştan doğabilecek vergi: Ev satarken vergi ödenir mi?

Emlakçı kiracılı satışta nasıl yardımcı olur?

Kiracılı evlerde gösterimleri planlamak, kira geliri arayan alıcıya ulaşmak ve fiyatı doğru belirlemek zaman ister. Bölgesini tanıyan bir emlakçı gösterim günlerini kiracıyla düzenleyebilir ve kiracılı ev alan alıcıları tanıyabilir. MalSahibi'ne talep bırakırken kısa bilgide evin kiracılı olduğunu yazabilirsiniz; talebiniz ilçenizdeki yetki belgesi doğrulanmış emlakçılara iletilir.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 310, 319 ve 351. Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir; tahliye ve dava konularında bir avukata danışın.

Sık sorulan sorular