Evi emlakçıyla mı satmalı, kendin mi?

İkisi de yasaldır; hangi yolu seçerseniz seçin satış tapu müdürlüğünde ya da noterde resmî olarak yapılır. Emlakçıyla çalışırsanız fiyat belirleme, alıcı bulma ve evi gösterme işini o üstlenir; karşılığında ödenecek hizmet bedeli yönetmelikle sınırlıdır: satışta satış bedelinin KDV hariç en çok %4'ü, aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Kendiniz satarsanız bu bedeli ödemezsiniz, ama fiyatlama, ilan, alıcıyı eleme ve güvenli ödeme işleri size kalır.

Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme: 5 Kasım 2026

Karşılaştırma tablosu

Emlakçıyla satmak kimin işine yarar?

• Evini satmaya zaman ayıramayan ya da başka şehirde yaşayanlar
• Bölgedeki fiyatları bilmeyen, doğru fiyatı belirlemekte zorlananlar
• Tanımadığı kişilerle görüşmek, evi tek başına göstermek istemeyenler
• Kiracılı, hisseli ya da miras kalan ev gibi işlemi daha karışık mülkü olanlar

Kendiniz satmak kimin işine yarar?

• Alıcısı hazır olanlar (komşu, akraba, tanıdık)
• Evin fiyatını ve bölgeyi iyi bilen, aramalara ve gösterimlere zaman ayırabilenler
• Tapu işlemlerini ve belgeleri kendisi takip edebilenler

Emlakçıyla çalışacaksanız

1. Yetki belgesini sorgulayınEmlakçılık yalnızca Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi almış işletmelerce yapılabilir. Belgeyi TTBS'den sorgulayın: Yetki belgesi nasıl sorgulanır?
2. Yazılı sözleşmeyi okuyunYetkilendirme sözleşmesinde hizmet bedeli, süre ve varsa cayma bedeli yazar (Yönetmelik madde 15). İmzalamadan önce okuyun; bir nüshası sizde kalır.
3. İlan yetkisini e-Devlet'ten verinEmlakçının evinizi ilana koyabilmesi için e-Devlet'ten ona ilan yetkisi verirsiniz. Bu yetki yalnızca ilan vermeyi kapsar, tapu işlemi yetkisi vermez: Emlakçıya e-Devlet yetkisi
4. Bedeli kontrol edinSatışta toplam hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez; daha düşük bir bedel kararlaştırılabilir: Emlakçı komisyonu ne kadar?

Kendiniz satacaksanız

1. Fiyatı araştırınBölgedeki benzer evlerin fiyatlarına bakın: Evimin değeri ne kadar?
2. Belgeleri hazırlayınTapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını ve emlak vergisi borcunuzu kontrol edin. Tapuda alıcı adına geçerli bir DASK poliçesi aranır.
3. İlanı kendiniz verinE-Devlet ilan doğrulama sistemiyle ilanı taşınmazın sahibi kendisi de verebilir.
4. Ödemeyi güvenle alınSatış bedelini tapuda devir sırasında banka yoluyla almanız önemlidir. Ayrıntılar: Emlakçı olmadan ev satmak

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmeyi okumadan imzalamak. Yetkilendirme sözleşmesindeki süre, hizmet bedeli ve cayma bedeli maddelerine bakmadan imzalamak sonradan anlaşmazlık çıkarır.
• Bedelin tamamını tek tarafın ödediğini sanmak. Sözleşmede aksi yazmıyorsa satıştaki hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.
• Kendiniz satarken ödemeyi elden almak. Satış bedelini tapuda devir sırasında banka yoluyla almak, hem sizi hem alıcıyı korur.
• Tapu kaydını son güne bırakmak. İpotek, haciz, şerh, vergi borcu ya da eksik DASK poliçesi tapu randevusunu geciktirebilir; önceden kontrol edin.

Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 5 (yetki belgesi), 15 (yetkilendirme sözleşmesi), 19 (gösterme belgesi) ve 20 (hizmet bedeli), konsolide metin, son değişiklik 01.10.2026; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237 (taşınmaz satışı resmî şekilde yapılır).

Sık sorulan sorular