Ev satarken eşin rızası gerekir mi? Aile konutu, ortak ev ve boşanma süreci
Satılan ev aile konutu olarak kullanılıyorsa, tapu yalnızca bir eşin adına olsa bile diğer eşin açık rızası gerekir (Türk Medeni Kanunu madde 194). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre bu kural, tapuda aile konutu şerhi olmasa da geçerlidir. Rıza en güvenli şekilde eşin satışa birlikte katılmasıyla ya da noterden alınan açık rıza belgesiyle verilir. Eş haklı bir sebep olmadan rıza vermezse hâkimden karar istenebilir. Ev aile konutu değilse (ör. kirada olan ya da boş duran ikinci ev) bu kural uygulanmaz; ancak ev eşlerin ortak (paylı) malıysa, eşlerden biri kendi payını da kural olarak diğerinin rızası olmadan satamaz (madde 223).
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Hangi ev aile konutudur?
Eşlerin birlikte yaşadığı, hayatlarının merkezi olan evdir. Evin kimin adına kayıtlı olduğu ya da kiralık olup olmadığı önemli değildir; önemli olan eşlerin orada fiilen birlikte oturmasıdır. Bir ailenin kural olarak tek bir aile konutu olur.
| Durum | Aile konutu mu? |
|---|---|
| Eşlerin birlikte oturduğu ev (tapu kimde olursa olsun) | Evet |
| Kirada olan ya da boş duran ikinci ev | Genellikle hayır |
| Yazlık ya da yılın kısa bir döneminde kullanılan ev | Genellikle hayır |
| Eşler ayrı yaşıyor, boşanma davası sürüyor | Somut duruma göre değerlendirilir; avukata danışın |
| Evlilik sona erdikten sonra | Aile konutu koruması evlilikle birlikte sona erer |
Neler eşin açık rızasına bağlı?
| İşlem | Rıza gerekir mi? |
|---|---|
| Aile konutunu satmak ya da devretmek | Evet |
| Aile konutu üzerindeki hakları sınırlamak (ör. ipotek) | Evet |
| Aile konutu olarak kiralanan evin kira sözleşmesini feshetmek | Evet |
| Aile konutu olmayan bir evi satmak | Bu kural uygulanmaz |
Rıza nasıl verilir?
- Satışa birlikte katılmak: En güvenli yol, rıza veren eşin tapu müdürlüğünde ya da noterde satış sırasında hazır bulunmasıdır.
- Noterden açık rıza belgesi: Eş satışa gelemeyecekse, hangi evin satışına rıza verdiğini açıkça gösteren, noterde düzenlenmiş bir belge verebilir. “Her türlü işleme” gibi genel ifadeler yerine evin tapu bilgileri yazılmalıdır.
- Sözlü rıza yetmez: Rızanın açık ve ispat edilebilir olması gerekir; sonradan “haberim yoktu” denmesinin önüne geçmek için yazılı belge şarttır.
Eşim rıza vermezse ne olur?
Türk Medeni Kanunu madde 194’e göre eşin rızası sağlanamazsa ya da eş haklı bir sebep olmadan rıza vermezse, diğer eş hâkimden karar isteyebilir. Mahkeme, satışın gerekçesini ve ailenin barınma ihtiyacını birlikte değerlendirir. Bu süreç zaman alır; satış takvimini buna göre planlayın ve bir avukata danışın.
Rızasız satış yapılırsa ne olur?
Rızası alınmayan eş, satışa karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu durum hem satıcı hem alıcı için ciddi bir risktir: alıcı ödediği bedeli geri almak için ayrıca uğraşmak zorunda kalabilir. Bu yüzden evli satıcılarda rıza konusu satıştan önce netleştirilmelidir.
Aile konutu şerhi nedir, nasıl konulur?
Malik olmayan eş, evin aile konutu olduğunu tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kaydına şerh olarak işletebilir (madde 194). Şerh, evi alacak kişilere evin aile konutu olduğunu gösterir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, şerh olmasa bile aile konutunun satışında açık rıza arandığına karar vermiştir; şerh yalnızca durumu görünür kılar.
Satıcıysanız
- Ev aile konutuysa satıştan önce eşinizin açık ve yazılı rızasını alın; satışa birlikte katılması en güvenli yoldur.
- Rıza vermeyecekse satış takviminizi hâkim kararı sürecine göre planlayın.
- Ev aile konutu değilse (ör. kirada) bunu gösteren bilgileri (kira sözleşmesi, ikamet adresi) hazır tutun.
- İpotekli evde de aynı kural geçerlidir: İpotekli ev satışı
Alıcıysanız
- Satıcı evliyse evin aile konutu olup olmadığını sorun; tapu kaydında şerh olup olmadığına bakın.
- Ev aile konutuysa diğer eşin satışa katılmasını ya da noterden açık rıza belgesi vermesini isteyin.
- Kapora vermeden önce bu konuyu netleştirin: Kapora ve satış vaadi
- Şerh olmayan durumlarda alıcının korunup korunmayacağı konusunda Yargıtay kararları farklıdır; tereddüt varsa bir avukata danışın.
Aile konutu değilse: mal rejimi ne der?
Aile konutu kuralı yalnız eşlerin birlikte yaşadığı ev içindir. Diğer taşınmazlarda eşlerin mal rejimine bakılır. 1 Ocak 2002’den sonra evlenen ve ayrı bir mal rejimi sözleşmesi yapmayan eşler için yasal rejim edinilmiş mallara katılmadır.
| Durum | Eşin rızası gerekir mi? |
|---|---|
| Yalnız sizin adınıza kayıtlı, aile konutu olmayan ev | Hayır; kendi malınızı satabilirsiniz (madde 223) |
| Eşinizle birlikte (paylı) aldığınız ev | Aksi kararlaştırılmadıkça evet, kendi payınızı satmak için bile (madde 223/2) |
| Ev aile konutu (tapu kimde olursa olsun) | Evet, her durumda (madde 194) |
| Ev eşinizin adına kayıtlı | Satan eşinizdir; ev aile konutuysa sizin açık rızanız gerekir |
Rıza gerekmese bile mal kaçırma amaçlı devirler korumasız değildir: evlilik içinde edinilen bir malın, diğer eşin katılma alacağını azaltmak amacıyla devredilmesi hâlinde bu değer mal rejiminin tasfiyesinde hesaba eklenir ve şartları varsa malı edinen kişiye karşı da dava açılabilir.
Eşlerin birlikte aldığı ev nasıl satılır?
Tapuda eşler paydaş olarak görünüyorsa (ör. her birine 1/2) satış için genellikle ikisinin de imzası gerekir: hem evin tamamı satılacağı için hem de edinilmiş mallara katılma rejiminde eşlerden biri, aksi kararlaştırılmadıkça diğerinin rızası olmadan kendi payında tasarruf edemediği için. Ev ayrıca aile konutuysa aile konutu kuralı da uygulanır. Paylı mülkiyetin genel kuralları için: Hisseli tapu satışı
Boşanma sürecinde ve ayrı yaşarken
- Boşanma davası sürerken: eşlerden biri evde yaşamaya devam ediyorsa ev aile konutu niteliğini koruyabilir; satış için yine açık rıza aranabilir. Boşanma kesinleşince aile konutu koruması sona erer.
- Geçici önlem: boşanma davası açıldığında mahkemeden, davanın sonuna kadar taşınmazın satılmaması için tapu kaydına tedbir konulmasını isteyebilirsiniz.
- Ayrı yaşayan eşler: hangi evin aile konutu sayılacağı somut duruma göre değişir; tereddüt varsa satıştan önce bir avukata danışın.
Eşim benden habersiz evi satmasın diye ne yapmalıyım?
- Aile konutu şerhi koydurunEv aile konutuysa ve tapu eşinizin adınaysa, tapu müdürlüğüne başvurarak kayda aile konutu şerhi işletin. Şerh, evi almak isteyen herkese durumu gösterir.
- Tapu kaydını izleyine-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden kendi adınıza ya da ortak kayıtlı taşınmazları düzenli kontrol edin.
- Boşanma davası varsa tedbir isteyinMahkemeden taşınmaza satış yasağı niteliğinde tedbir konulmasını talep edebilirsiniz.
- Satış yapıldıysa hızlı davranınRızanız alınmadan aile konutu satıldıysa tapu iptali ve tescil davası için gecikmeden bir avukata başvurun.
Aile içinde devir
Aile konutunu eşler arasında ya da çocuklara devretmek de aynı kurala tabidir; ayrıca harç ve vergi sonuçları farklıdır: Aile içi tapu devri
Sık yapılan hatalar
- Tapu benim adıma diye rıza almamak. Aile konutunda tapu kimin adına olursa olsun diğer eşin açık rızası gerekir.
- Şerh yok diye rızayı gereksiz sanmak. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre şerh olmasa da açık rıza aranır.
- Rızayı sözlü almak. Rızanın açık ve ispat edilebilir olması gerekir; yazılı alın ya da eşin satışa katılmasını sağlayın.
- Genel ifadeli belgeye güvenmek. Rıza belgesinde hangi evin satışına rıza verildiği açıkça yazılmalıdır.
- Alıcı olarak satıcının medeni hâlini sormamak. Satıcı evliyse evin aile konutu olup olmadığını öğrenin; aksi hâlde tapu iptali davasıyla karşılaşabilirsiniz.
- Ortak alınan evde payı tek başına satmaya çalışmak. Edinilmiş mallara katılma rejiminde, aksi kararlaştırılmadıkça eşlerden biri paylı mülkiyetteki kendi payını diğerinin rızası olmadan satamaz.
- Boşanma davası açıldı diye rızayı gereksiz sanmak. Boşanma kesinleşene kadar ev aile konutu niteliğini koruyabilir; satıştan önce durumu netleştirin.
Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 169 (boşanma davasında geçici önlemler), 194 (aile konutu; rıza sağlanamazsa hâkimin müdahalesi; şerh), 202 (yasal mal rejimi: edinilmiş mallara katılma), 223 (yönetim, yararlanma ve tasarruf; paylı mülkiyette eşin rızası), 229 ve 241 (katılma alacağını azaltmaya yönelik devirler) ve 1023 (tapu siciline güven); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/318 E., 2019/1238 K. (şerh olmasa da açık rıza gerekir). Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışın.
Sık sorulan sorular
Ev satarken eşin rızası gerekir mi?
Ev aile konutu olarak kullanılıyorsa evet. Tapu yalnız bir eşin adına olsa bile diğer eşin açık rızası gerekir (TMK 194).
Aile konutu şerhi yoksa eşin rızası gerekir mi?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre şerh olmasa da aile konutunun satışında açık rıza aranır.
Eşin rızası nasıl alınır?
En güvenli yol eşin satışa birlikte katılmasıdır. Katılamayacaksa, hangi evin satışına rıza verdiğini açıkça gösteren noterde düzenlenmiş bir belge verebilir.
Eşim rıza vermezse evi satabilir miyim?
Eş haklı bir sebep olmadan rıza vermezse hâkimden karar istenebilir (TMK 194). Mahkeme durumu değerlendirir; bir avukata danışın.
Eşimden habersiz ev satılırsa ne olur?
Rızası alınmayan eş, satışa karşı tapu iptali davası açabilir.
İkinci evimi satarken eşimin rızası gerekir mi?
Ev aile konutu değilse (ör. kirada ya da boş) bu kural uygulanmaz. Hangi evin aile konutu sayılacağı konusunda tereddüt varsa avukata danışın.
Aile konutu şerhi nasıl konulur?
Malik olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak evin aile konutu olduğunu tapu kaydına şerh ettirebilir.
Eşim benden habersiz mal satabilir mi?
Yalnız kendi adına kayıtlı ve aile konutu olmayan bir taşınmazı edinilmiş mallara katılma rejiminde rızanız olmadan satabilir. Aile konutunu ise tapu kimde olursa olsun sizin açık rızanız olmadan satamaz. Katılma alacağınızı azaltmak amacıyla yapılan devirler boşanmada hesaba eklenir.
Tapuda eşin rızası gerekli midir?
Ev aile konutuysa evet; tapuda şerh olmasa da açık rıza aranır. Eşler evi birlikte (paylı) aldıysa da kural olarak iki eşin imzası gerekir.
Eşim benden habersiz ev satmaması için ne yapmalı?
Ev aile konutuysa tapu müdürlüğüne başvurup aile konutu şerhi koydurabilirsiniz. Boşanma davası açıldıysa mahkemeden taşınmaza tedbir konulmasını isteyebilirsiniz. Tapu kaydını e-Devlet’ten düzenli kontrol edin.
Aile konutu eşin rızası olmadan satılabilir mi?
Hayır. Eş haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa hâkimden karar istenebilir; rızasız yapılan satışa karşı rızası alınmayan eş tapu iptali davası açabilir.
Eşimle birlikte aldığımız evi tek başıma satabilir miyim?
Kendi payınızı bile edinilmiş mallara katılma rejiminde, aksi kararlaştırılmadıkça eşinizin rızası olmadan satamazsınız. Evin tamamının satışı için ikinizin de imzası gerekir.
Boşanma davası sürerken ev satılabilir mi?
Eşlerden biri evde oturuyorsa ev aile konutu niteliğini koruyabilir ve açık rıza aranabilir. Ayrıca mahkeme taşınmaza tedbir koymuş olabilir. Satıştan önce bir avukata danışın.