Ev satarken satıcı hangi masrafları öder, elime ne kalır?
Satıcının başlıca masrafları: satış bedelinin binde 20'si tapu harcı, emlakçıyla çalıştıysa hizmet bedeli (eşit paylaşımda en çok %2 + KDV), evi 5 yıl dolmadan sattıysa değer artış kazancı vergisi ve satış yılının emlak vergisi. Evde kredi varsa kalan borç ve sabit faizli kredide en çok %1-2 erken ödeme tazminatı da satış bedelinden düşer. Örneğin 5.000.000 TL'lik, emlakçıyla yapılan ve 5 yılı dolmuş bir satışta tapu harcı ve emlakçı payı toplam 220.000 TL tutar. 1 Aralık 2026'dan itibaren güvenli ödeme sisteminin kullanım bedeli de satıcıya aktarılan tutardan düşülür.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Satıcının masrafları
| Masraf | Ne kadar? |
|---|---|
| Tapu harcı | Satış bedelinin binde 20'si (emlak vergisi değerinden düşük olamaz) |
| Emlakçı hizmet bedeli | Eşit paylaşımda en çok satış bedelinin %2'si + KDV |
| Değer artış kazancı vergisi | Bedelle alınıp 5 yıl dolmadan satılırsa; 2026'da kazancın 150.000 TL'si istisna |
| Emlak vergisi | Satış yılının vergisi satıcıya aittir |
| Konut kredisi varsa | Kalan borç; sabit faizli kredide sözleşmede yazıyorsa en çok %1-2 erken ödeme tazminatı |
| Güvenli ödeme sistemi | 1 Aralık 2026'dan itibaren kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülür |
Örnek: 5 milyonluk evi satınca elime ne geçer?
Varsayımlar: satış bedeli 5.000.000 TL, emlakçıyla satılıyor ve hizmet bedeli eşit paylaşılıyor (KDV %20), ev 5 yıldan uzun süredir sizde, büyükşehirde ve emlak vergisi değeri 2.000.000 TL, Kasım taksiti ödenmemiş, kredi yok.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satış bedeli | 5.000.000 TL |
| Satıcı payı tapu harcı (binde 20) | − 100.000 TL |
| Emlakçı hizmet bedeli (%2 + KDV) | − 120.000 TL |
| Değer artış kazancı vergisi | 0 TL (5 yıl dolmuş) |
| Emlak vergisinin Kasım taksiti (katkı payı dahil) | − 2.200 TL |
| Elinize geçen (yaklaşık) | 4.777.800 TL |
Emlakçısız satışta emlakçı satırı düşer ve elinize yaklaşık 4.897.800 TL geçer. Güvenli ödeme sisteminin kullanım bedeli Kasım 2026 itibarıyla duyurulmadığı için hesaba katılmamıştır. Kendi rakamlarınız için yukarıdaki hesaplayıcıyı kullanın.
Kredisi olan evi satarken
- Kalan borç: bankadan kapama tutarını yazılı isteyin; satış bedelinin bu kısmı genellikle doğrudan bankaya ödenir.
- Erken ödeme tazminatı: sabit faizli konut kredisinde, sözleşmede öngörülmüşse, kalan vadesi 36 ayı geçmeyen kredide kapatılan tutarın en çok %1’i, 36 ayı geçende en çok %2’si istenebilir. Değişken faizli konut kredisinde erken ödeme tazminatı alınamaz.
- İpoteğin kaldırılması: borç kapanınca banka ipoteğin tapudan silinmesi için yazı gönderir: İpotekli ev satışı
Satıcının ödemediği masraflar
- DASK: 5 Eylül 2026’dan beri satışta poliçe devredilmez; tapuda alıcı adına yeni poliçe aranır ve alıcı yaptırır. Sizin poliçeniz tescil tarihinde sona erer ve kalan prim için iade isteyebilirsiniz: DASK
- Döner sermaye ücreti: tutarı il ve ilçeye göre değişir; taraflar kimin ödeyeceğini anlaşarak belirler.
- Alıcının tapu harcı: alıcı kendi binde 20 payını öder.
Alıcının masrafları için: Ev alırken masraflar
Ev satarken vergi ya da borç ödenir mi?
- Emlak vergisi: satış yılının tamamı satıcıya aittir. Belediyeden emlak vergisi değeri belgesi alınırken ve bazı tapu müdürlüklerinde satış öncesinde emlak vergisi borcunun ödenmiş olması istenebilir; borcu satıştan önce kapatın: Emlak vergisi
- Değer artış kazancı vergisi: yalnız bedelle alınıp 5 yıl dolmadan satılan evlerde ve kazanç istisnayı aşarsa doğar; satışı izleyen yılın Mart ayında beyan edilir: Ev satarken vergi
- Aidat borcu: yönetimden birikmiş aidat olup olmadığını öğrenin; satıştan önce kapatmak alıcıyla tartışmayı önler: Aidatı kim öder?
Arsa satarken masraflar
Arsa ve tarla satışında da tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir ve emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Döner sermaye tutarı taşınmazın türüne göre farklı olabilir. Arsanın 5 yıl dolmadan satışında da değer artış kazancı kuralları geçerlidir: Arsa satmak
Masrafları yasal yollarla azaltmak
- Emlakçı hizmet bedelinin %2 + KDV bir üst sınır olduğunu unutmayın; daha düşük oran konuşulabilir: Emlakçı komisyonu
- 5 yıla az kaldıysa satış tarihini planlamak değer artış kazancı vergisini sıfırlayabilir.
- Tapu harcı makbuzunu ve emlakçı faturasını saklayın; vergi doğarsa bunlar kazançtan düşülür.
- Tapuda satış bedelini düşük göstermeyin: 19 Aralık 2025’ten beri düşük beyanın cezası eksik harcın bir katıdır.
Hesaplamak için
- Tapu harcı hesaplama
- Emlakçı komisyonu hesaplama
- Değer artış kazancı vergisi hesaplama
- Rayiç bedel ve emlak vergisi değeri
Sık yapılan hatalar
- Değer artış vergisini hesaba katmamak. Ev bedelle alınıp 5 yıl dolmadan satılıyorsa kazanç vergilendirilebilir.
- Satış bedelini düşük göstermek. Düşük beyan tespit edilirse eksik harç ve bir kat vergi ziyaı cezası istenir.
- İpotek kapama masraflarını sormamak. Bankanın kapama tutarını ve varsa erken ödeme tazminatını satıştan önce yazılı öğrenin.
- Değişken faizli kredide tazminat ödemek. Değişken faizli konut kredisinde erken ödeme tazminatı alınamaz; hesap dökümünü kontrol edin.
- Emlak vergisi borcunu unutmak. Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir; borç randevuyu geciktirebilir.
- DASK iadesini istememek. Satışta poliçeniz sona erer; kalan prim için sigorta şirketinize başvurabilirsiniz.
Kaynak: 492 sayılı Harçlar Kanunu madde 63 ve (4) sayılı tarife; 7566 sayılı Kanun (RG 19.12.2025; düşük beyan cezası bir kat); Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20 ve Ek Madde 1; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80 ve 81 (2026 istisnası 150.000 TL); 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 37 (konut finansmanında erken ödeme tazminatı); 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ve SEDDK düzenlemesi (5 Eylül 2026). Tutarlar her yıl değişir.
Sık sorulan sorular
Ev satarken satıcı ne öder?
Binde 20 tapu harcı, emlakçıyla çalıştıysa hizmet bedeli payı, gerekiyorsa değer artış kazancı vergisi, satış yılının emlak vergisi ve kredi varsa kalan borç ile varsa erken ödeme tazminatı.
5 milyonluk evi satınca elime ne geçer?
Emlakçıyla satışta tapu harcı (100.000 TL) ve emlakçı payı (120.000 TL KDV dahil) düşülünce, 5 yılı dolmuş ve kredisi olmayan bir evde yaklaşık 4.780.000 TL kalır; emlak vergisi borcu varsa o da düşülür.
Ev satarken tapu harcını kim öder?
Tapu harcını alıcı ve satıcı ayrı ayrı, satış bedelinin binde 20'si olarak öder. Taraflar kimin ödeyeceğini aralarında konuşabilir ama harç iki tarafa ayrı ayrı tahakkuk eder.
Ev satarken vergi borcu ödenir mi?
Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir. Bazı tapu müdürlüklerinde satış öncesinde emlak vergisi borcunun ödenmiş olması istenebilir; borcu satıştan önce kapatın.
Ev satarken vergi öder miyim?
Evi bedelle aldıysanız ve 5 yıl dolmadan sattıysanız kazanç vergilendirilir; 2026 satışlarında 150.000 TL'lik kısım istisnadır. Miras ya da bağışla gelen evlerde bu vergi doğmaz.
Arsa tapu masrafı ne kadardır?
Arsa satışında da tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir; buna taşınmaza göre değişen döner sermaye ücreti eklenir.
Konut kredisi erken kapatılırsa ceza ödenir mi?
Sabit faizli konut kredisinde, sözleşmede öngörülmüşse kalan vadesi 36 ayı geçmeyen kredide en çok %1, geçende en çok %2 erken ödeme tazminatı istenebilir. Değişken faizli konut kredisinde tazminat alınamaz.
DASK'ı satıcı mı yaptırır?
Hayır. 5 Eylül 2026’dan beri poliçe devredilmez; tapuda alıcı adına yeni poliçe aranır. Satıcının poliçesi sona erer ve kalan prim için iade istenebilir.