Ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Ev alırken en önemli kontroller: 1) tapu kaydı (malik kim, hisseli mi, ipotek, haciz ya da şerh var mı), 2) kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, iskân var mı, 3) imar durumu ve binanın deprem riski, 4) aidat, emlak vergisi ve fatura borçları, 5) satıcı evliyse eşin rızası, evde kiracı varsa kira durumu, 6) kaporayı ve şartları yazılı yapmak, 7) masrafları hesaplamak: alıcı tapu harcı (binde 20), emlakçıyla alıyorsanız en çok %2 + KDV, DASK. 1 Aralık 2026’dan itibaren satış bedelinin nakit, havale ya da EFT ile ödenen kısmı, tapuyla aynı anda el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenir (kredi ile ödenen kısım hariç).

Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme: 6 Kasım 2026

Kontrol listesi

1. Tapu kaydını görün, fotokopiye güvenmeyin

Satıcının gösterdiği tapu fotokopisi ya da fotoğrafı güncel durumu göstermez. Satıcıdan güncel tapu kaydını resmî kanaldan (e-Devlet ya da tapu müdürlüğünden alınan kayıt) görmeyi isteyin. Bakmanız gerekenler:

• Malik: Satıcı tapuda kayıtlı kişi mi? Vekille satılıyorsa vekâletnamede satış yetkisi var mı? Vekâletle tapu devri
• Hisse: Ev hisseli mi? Hisseli evde paydaşların önalım hakkı olabilir: Hisseli tapu
• İpotek, haciz, şerh: İpotek varsa satıştan önce ya da satışla kaldırılmalıdır; haciz ve şerhler satışı engelleyebilir: İpotekli ev

2. Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve iskân

Binada iskân (yapı kullanma izni) alınmışsa ve kat mülkiyetine geçildiyse tapu “kat mülkiyeti” olur. Kat irtifaklı ve iskânsız evlerde konut kredisi bulmak zorlaşabilir. Fark ve önemi: Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? · İskânsız ev

3. İmar ve deprem riski

Belediyeden binanın ruhsat ve projesine uygun olup olmadığını, kaçak kat ya da eklenti bulunup bulunmadığını öğrenin. Fay hattı, zemin ve parsel bilgisi için resmî sorgu sayfalarının listesi: Ev alırken resmî siteler · İmar durumu

4. Evi kendiniz inceleyin

• Rutubet, küf, tavan ve duvarda su izi; tesisat ve kombinin yaşı.
• Pencerelerin ve kapıların durumu, ısı yalıtımı, cephe.
• Binanın ortak alanları, asansör, otopark ve çatı.
• Gündüz ve akşam ayrı ayrı gidip gürültüye, ulaşıma ve çevreye bakın.
• Kredi kullanacaksanız banka ekspertiz yaptırır; isterseniz bağımsız bir değerleme raporu da alabilirsiniz.

5. Borçlar ve aidat

Site yönetiminden aidat borcu olup olmadığını öğrenin. Emlak vergisi borcu satıcıya aittir; satış yılının emlak vergisini satıcı, ertesi yıldan itibaren siz ödersiniz: Aidat kim öder? · Emlak vergisi

6. Eşin rızası ve kiracı

• Satıcı evliyse ve ev aile konutuysa diğer eşin açık rızası gerekir; rıza yoksa satış iptal davasıyla karşılaşabilir: Eşin rızası
• Evde kiracı varsa kira sözleşmesi satışla bitmez; evi boş teslim alıp alamayacağınızı önceden netleştirin: Kiracılı ev

7. Kapora ve sözleşme

Kaporayı görmediğiniz bir ev için ya da tanımadığınız birinin hesabına göndermeyin. Satış bedelini, tapu tarihini, teslim şeklini ve kaporanın türünü yazılı belirleyin; kaporayı banka yoluyla ödeyin. Satış vaadi noterde düzenlenir: Kapora ve satış vaadi · Dolandırıcılık

8. Masraflar

Ayrıntılı hesap: Ev alırken masraflar · Tapu harcı hesaplama · Emlakçının size gösterdiği evi emlakçıyı atlayarak alırsanız emlakçı yine hizmet bedeline hak kazanabilir: Emlakçı komisyonu

9. Tapu günü ve ödeme

Satış tapu müdürlüğünde ya da noterde resmî olarak yapılır. 1 Aralık 2026’dan itibaren nakit, havale veya EFT ile ödenen satış bedelleri, bedelin mülkiyetle aynı anda el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenir; para satıcıya ancak devir tamamlanınca geçer, satış olmazsa size iade edilir. Konut kredisiyle ödenen kısım bu sistemin dışındadır ve Bakanlık başlangıç tarihini üç aya kadar uzatabilir; randevudan önce tapu müdürlüğüne ve bankanıza sorun: Tapuda önce para mı imza mı? · Tapu randevusu

10. Satın aldıktan sonra: gizli ayıp çıkarsa

Evi satın alırken incelemeyle fark edilemeyen bir kusur (ör. duvar içinden gelen su kaçağı, gizlenmiş rutubet) sonradan ortaya çıkarsa buna gizli ayıp denir. Ayıbı fark eder etmez satıcıya yazılı olarak (ör. noter aracılığıyla) bildirin; bildirmezseniz evi bu ayıpla kabul etmiş sayılabilirsiniz (Türk Borçlar Kanunu madde 223). Taşınmaz satışında ayıp nedeniyle açılacak davalar, kural olarak mülkiyetin size geçtiği tarihten itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır (madde 244). Ayıbı tespit ettirmek için sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir; tutar önemliyse bir avukata danışın.

• Teslim aldığınız gün evi fotoğraflayın ve sayaçları yazın.
• Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini kendi adınıza açtırın; site yönetimine malik olduğunuzu bildirin.
• Emlak vergisinde mükellefiyetiniz satışı izleyen yıl başlar; yeni aldığınız ev için belediyeye bildirim gerekip gerekmediğini sorun: Emlak vergisi

Ev alırken dolandırılmamak için 7 kural

1. İlanın sahibini doğrulayınSatılık konut ilanlarında Şubat 2026’dan beri ilanı verenin taşınmazın sahibi ya da sahibince e-Devlet’ten yetkilendirilmiş belgeli emlakçı olduğu doğrulanır; ilan sitesi dışından gelen “acil satılık” tekliflere dikkat edin.
2. Emlakçının belgesini sorgulayınTTBS’de yetki belgesi sorgulama
3. Görmediğiniz eve kapora göndermeyinKaporayı yalnız evi gördükten, tapu kaydını kontrol ettikten ve şartları yazılı yaptıktan sonra, banka yoluyla tapu sahibinin hesabına gönderin.
4. Tapu kaydını resmî kanaldan görünFotokopi ya da ekran görüntüsüne güvenmeyin.
5. Vekâletle satışta vekâletnameyi kontrol edinVekâletnamede satış yetkisi ve taşınmazın bilgisi yazmalıdır; şüphede düzenleyen noterden doğrulatın.
6. Piyasanın çok altındaki fiyata şüpheyle yaklaşınBenzer evlerin fiyatlarına bakın.
7. Parayı resmî işlemle birlikte ödeyin1 Aralık 2026’dan itibaren güvenli ödeme sistemini kullanın; para üçüncü kişilerin hesabına gitmemeli.

Yaygın yöntemler: Emlak dolandırıcılığı · Güvenilir emlakçı nasıl anlaşılır?

İlk defa ev alacaklar için sıra

1. Bütçe ve krediPeşinatınızı, masrafları (alıcı payı tapu harcı binde 20, varsa emlakçı payı, DASK) ve kredi kullanacaksanız bankanın ön değerlendirmesini netleştirin.
2. Bölge ve evBölgeyi gündüz ve akşam gezin; ulaşım, okul ve gürültüye bakın.
3. İnceleme ve tapuBu sayfadaki kontrol listesini uygulayın; tapu, iskân, imar ve borçları kontrol edin.
4. Pazarlık ve yazılı şartlarFiyat, tapu tarihi, teslim ve kaporayı yazılı belirleyin.
5. Tapu başvurusuWeb Tapu’dan başvuru ve randevu; kendi adınıza DASK poliçesi.
6. Tapu günüHarçlar ödenir, ödeme yapılır, imza atılır.
7. TeslimAnahtarları, sayaçları ve evin durumunu tutanakla teslim alın.

Adım adım yol haritası: Ev alma yol haritası

2026’da ev alırken değişenler

Ev arıyorsanız: talep bırakın

İlan ilan gezmek yerine MalSahibi’ne kısa bir arama talebi bırakabilirsiniz; aradığınız ilçedeki, yetki belgesi doğrulanmış emlakçılar uygun mülkleriyle sizi seçtiğiniz saatte arar.

Sık yapılan hatalar

• Tapu fotokopisine güvenmek. Güncel tapu kaydını resmî kanaldan görün; ipotek, haciz ve şerhi kontrol edin.
• Görmeden kapora göndermek. Görmediğiniz ev için ya da tanımadığınız hesaba kapora göndermeyin.
• Eşin rızasını sormamak. Satıcı evliyse ve ev aile konutuysa diğer eşin açık rızası gerekir.
• İskân ve kredi durumunu sona bırakmak. İskânsız ya da kat irtifaklı evde kredi bulmak zorlaşabilir; önceden bankaya sorun.
• Aidat borcunu sormamak. Yönetimden aidat borcu olup olmadığını öğrenin.
• Kiracılı evi boş sanmak. Kira sözleşmesi satışla bitmez; teslim tarihini önceden netleştirin.
• Tapuya düşük bedel yazdırmak. Düşük beyanın cezası eksik harcın bir katıdır; ileride satışta kazancınız da yüksek çıkar.
• Gizli ayıbı geç bildirmek. Sonradan ortaya çıkan ayıbı hemen ve yazılı olarak satıcıya bildirin; dava süresi kural olarak 5 yıldır.
• Satıcının DASK poliçesine güvenmek. 5 Eylül 2026’dan beri poliçe devredilmez; kendi adınıza yeni poliçe yaptırın.

Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 194 ve 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 223 (ayıbın bildirilmesi), 237, 244 (taşınmaz satışında ayıp davalarında 5 yıllık zamanaşımı) ve 310; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (riskli yapı); 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife ve 7566 sayılı Kanun (düşük beyan cezası); 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ve SEDDK düzenlemesi (5 Eylül 2026’dan beri satışta DASK poliçesi devredilmez); Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 12 (ilan doğrulama), 19, 20, Ek Madde 1 ve Geçici Madde 1/10 (ödeme sistemi; 1 Aralık 2026).

Sık sorulan sorular