Tapuda güvenli ödeme sistemi

Tapuda güvenli ödeme sistemi, ev ya da arsa satışında alıcının parasını tapu devri bitene kadar bankada tutan, devir tescil edilince satıcıya aktaran, satış olmazsa alıcıya geri veren düzendir. Nakit, havale ya da EFT ile ödenen satışlarda kullanımı 1 Aralık 2026’dan itibaren zorunlu; bedelin konut kredisiyle ödenen kısmı sistemin dışındadır. Zorunlu sistemin kullanım bedeli, işleyeceği kurum ve pilot tarihi 7 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı. Bugün ise bazı bankalarda isteğe bağlı “Tapu Güvenilir Hesap” ile aynı güvence kullanılabiliyor: satıcı işlemi başlatır, alıcı 3 iş günü içinde parayı bloke ettirir, tapuda imza atılır, para tescilden sonra satıcıya geçer.

Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme: 7 Kasım 2026

İki ayrı şey: bugünkü “Güvenilir Hesap” ve 1 Aralık’taki zorunlu sistem

İnternette “güvenli ödeme sistemi nasıl yapılır” diye anlatılan adımların çoğu bugünkü Güvenilir Hesap uygulamasına aittir. 1 Aralık’ta başlayacak zorunlu sistemin adımları bu uygulamaya benzeyebilir, ama resmî olarak henüz duyurulmadı.

Yönetmelik ne diyor?

Kural, Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’ine 29 Nisan 2026’da eklenen “Ödeme sistemi” maddesinde (Ek Madde 1) yer alıyor:

• Kapsam: Taşınmazın satış bedelinin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale, EFT ya da Bakanlığın belirlediği başka yollarla ödeniyorsa, bedel mülkiyetle aynı anda el değiştirmesini sağlayan ödeme sistemi üzerinden ödenir. Ev, arsa, tarla, iş yeri fark etmez.
• Kredi: Bedelin banka ya da finansman şirketi kredisiyle ödenen kısmı sisteme dahil değildir; kredinin dışında kalan kısım (ör. peşinat) sistem üzerinden ödenir.
• Kullanım bedeli: Her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülür.
• Protokol: 1 Ekim 2026’daki değişiklikle (Resmî Gazete sayı 33387) sistemi kurup işletmek için Bakanlığın bir entegratör yetkilendireceği; sisteme dahil edilmeyecek satışların, pilot uygulamanın, kullanım bedelinin ve bu bedelin paylaşım usulünün Ticaret Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve entegratör arasındaki protokolle belirleneceği hükme bağlandı.
• Tarih: Aynı değişiklikle zorunluluk tarihi 1 Aralık 2026 oldu. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir.

Neler belli, neler henüz belli değil?

Bu tablo yeni duyuru geldikçe güncellenir. 1 Aralık’a yakın bir tarihte tapu randevunuz varsa, randevudan birkaç gün önce tapu müdürlüğüne ve bankanıza işleminizde hangi yolun kullanılacağını sorun.

Bugün nasıl yapılır? Tapu Güvenilir Hesap adım adım

1. Tapu başvurusuSatış için Web Tapu’dan ya da tapu müdürlüğünden başvuru yapılır ve bir başvuru numarası oluşur: Tapu randevusu nasıl alınır?
2. Satıcı başlatırSatıcı, internet ya da mobil bankacılıkta Ödemeler menüsündeki Tapu Güvenilir Hesap bölümünden ya da şubeden; başvuru numarası, başvuru yılı ve tapu müdürlüğü bilgisiyle işlemi açar. Aktarılacak tutar satış bedelinin tamamı ya da tarafların belirlediği bir kısmı olabilir.
3. Alıcı onaylar, para bloke edilirAlıcı 3 iş günü içinde onaylamazsa işlem kendiliğinden iptal olur. Onaylayınca tutar alıcının hesabından çekilir ve banka güvencesinde bloke edilir.
4. Tapuda imzaTaraflar tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar; mülkiyet alıcıya geçer.
5. Para satıcıya geçerTapu tescili sisteme düşünce para kendiliğinden satıcının hesabına aktarılır. Her aşamada SMS ile bilgi gelir.
6. Satış olmazsa iadeTescil yapılmazsa para alıcıya iade edilir. Ziraat Bankası’nda tapuda 30 gün işlem yapılmazsa, Halkbank’ta iki taraf onayladıktan sonra 10 iş günü içinde tescil olmazsa başvuru iptal edilir.

Bankaların koşulları aynı değil

Bilgiler bankaların kendi sayfalarından alınmıştır ve değişebilir; diğer bankalarda koşullar farklı olabilir. İşlemden önce kendi bankanıza sorun.

Noterdeki araç satışı güvenli ödemesiyle karıştırmayın

Noterde yapılan ikinci el araç satışlarında kullanılan güvenli ödeme sistemi ayrı bir uygulamadır. İnternette “güvenli ödeme hafta sonu çalışır mı”, “kaç saat geçerli”, “en az kaç TL olmalı” diye anlatılan bilgiler çoğunlukla o sisteme aittir; tapudaki ev ve arsa satışlarına uygulamayın.

Satıcıysanız

• Para, tapu tescilinden sonra hesabınıza geçer. Satış parasıyla başka bir ev alacak ya da borç kapatacaksanız aynı gün ödeme sözü vermeyin; bekleme süresini planınıza ekleyin.
• Kullanım bedelinin satıcıya aktarılan tutardan düşüleceğini pazarlıkta hesaba katın: Ev satarken masraflar
• Bloke edilen tutarı kendi bankanızın uygulamasından görmeden imzaya gitmeyin. Ekran görüntüsü ya da dekont fotoğrafı yeterli değildir.
• Evinizde ipotek varsa, borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılması için bankanızla önceden konuşun: İpotekli ev satışı

Alıcıysanız

• Parayı yalnızca kendi bankanızın uygulamasından ya da şubesinden, kendi adınıza açılmış başvuru üzerinden gönderin. SMS ya da mesajla gelen “güvenli ödeme” bağlantısına tıklamayın.
• Satıcının ya da aracının “güvenli hesap” diye verdiği bir IBAN’a para göndermek bu sistem değildir.
• Kredi kullanıyorsanız kredili kısmı bankanız tapu işlemiyle birlikte öder; peşinatın nasıl ödeneceğini kredi bankanıza sorun.
• Kapora verecekseniz türünü, tutarını ve tapu tarihini yazılı belirleyin: Kapora ve satış vaadi

Sistem hangi dolandırıcılığı bitirir, hangisini bitirmez?

Diğer yöntemler ve korunma yolları: Emlak dolandırıcılığı

Takvim: neden üç kez ertelendi?

Ertelemelerin gerekçesi bankaların ve tapu sisteminin teknik altyapısının tamamlanması. Paranın ve imzanın sırası, tapu günü adımları: Tapuda önce para mı, imza mı?

Sık yapılan hatalar

• Bugünkü banka adımlarını zorunlu sistem sanmak. İnternetteki adımların çoğu isteğe bağlı Tapu Güvenilir Hesap uygulamasına ait; 1 Aralık’taki zorunlu sistemin ayrıntıları henüz duyurulmadı.
• Araç satışındaki kuralları tapuya uygulamak. Noterdeki araç satışı güvenli ödemesi ayrı bir sistemdir; hafta sonu, saat ve tutar kuralları tapuya ait değildir.
• Mesajla gelen bağlantıdan ödeme yapmak. Ödeme talimatını yalnız kendi bankanızın uygulamasından ya da şubesinden verin.
• Satıcının verdiği IBAN’ı güvenli hesap sanmak. Güvenli ödemede para kişinin hesabına değil, bankanın bloke hesabına gider.
• Paranın aynı anda geleceğini varsaymak. Para tapu tescilinden sonra aktarılır; satıcı bu süreyi planına eklemelidir.
• Son gün öğrenmek. Randevudan birkaç gün önce tapu müdürlüğüne ve bankanıza hangi yolun kullanılacağını sorun.

Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Ek Madde 1 (RG 29.04.2026; birinci fıkra kapsam, ikinci fıkra kredi istisnası, üçüncü fıkra kullanım bedelinin satıcıya aktarılan bedelden mahsubu, dördüncü fıkra komisyon) ve beşinci fıkra ile Geçici Madde 1/10’u değiştiren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (RG 01.10.2026, sayı 33387: entegratör, protokol, 1 Aralık 2026); Ticaret Bakanlığı duyurusu (26.06.2026, 1 Ekim’e erteleme); Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü e-hizmetler “Güvenilir Hesap”; Ziraat Bankası ve Halkbank “Tapu Güvenilir Hesap” ürün sayfaları (Kasım 2026). Kullanım bedeli, entegratör ve pilot tarihi 7 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmamıştır.

Sık sorulan sorular