Kiracı kira ödemezse ne yapılır?
Kiracı kirayı ödemezse ev sahibinin iki ana yolu vardır: 1) Yazılı ihtar: Kiracıya konutta en az 30 gün süre verip bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bildirir (Türk Borçlar Kanunu madde 315); süre sonunda ödenmezse tahliye istenebilir. 2) Tahliye talepli icra takibi: İcra dairesinden kira alacağı için takip başlatılır; kiracıya gönderilen ödeme emrinde konut için 30 günlük ödeme süresi verilir; ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Ödenmeyen kira için icra yoluyla tahliyede arabulucuya gitmek zorunlu değildir. Kilidi değiştirmek, elektriği ya da suyu kesmek gibi yollar ise hukuka aykırıdır.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Yollar tek tabloda
| Yol | Ne zaman? | Sonuç |
|---|---|---|
| Yazılı ihtar (TBK 315) | Kira vadesinde ödenmedi | Konutta en az 30 gün süre; ödenmezse fesih ve tahliye |
| Tahliye talepli icra takibi (İİK 269) | Ödenmeyen kira alacağı var | Ödeme emri; 30 günde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye |
| Yalnız alacak için icra takibi | Tahliye istemiyor, parayı istiyorsunuz | Kira alacağının tahsili |
| İki haklı ihtar (TBK 352) | Bir kira yılında iki ayrı ay için yazılı ihtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası |
| Kefile başvurmak | Sözleşmede geçerli kefalet var | Kefilden ödeme istenebilir |
1. Önce konuşun, sonra yazılı ihtar
Bir aylık gecikme her zaman kötü niyet değildir; önce kiracıyla konuşun. Ödeme olmazsa yazılı ihtar gönderin. İhtarda ödenmeyen ay ve tutarı, ödeme için verilen süreyi (konutta en az 30 gün) ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini açıkça yazın. İspat için ihtarı noter aracılığıyla göndermek yaygın yoldur. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir.
2. Tahliye talepli icra takibi
- Takip başlatınİcra dairesinde (ya da avukat aracılığıyla elektronik ortamda) kira alacağı için tahliye talepli takip başlatılır.
- Ödeme emriKiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; konut kirasında borcu ödemek için 30 gün süresi vardır.
- Ödenmezse tahliyeKiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse ev sahibi icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. İtiraz ederse itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurulur.
Bu yol ödenmeyen kira için en sık kullanılan yoldur ve arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır. Süreler ve belgeler teknik olduğu için bir avukatla ilerlemek işi hızlandırır.
3. İki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı ay için kirayı ödemediği için ev sahibi ona iki yazılı haklı ihtarda bulunduysa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (madde 352). Kiracı ihtardan sonra ödeme yapsa bile ihtar “haklı” sayılır. Bu yolda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Kefil, depozito ve gecikme
- Kefil: Sözleşmede kefil varsa ödenmeyen kira kefilden de istenebilir. Kefaletin geçerliliği şekil şartlarına (kefilin azami tutarı ve tarihi kendi el yazısıyla yazması gibi) bağlıdır.
- Depozito: Bankadaki depozitoyu ev sahibi tek başına çekip kira borcuna sayamaz; kanundaki yollar kullanılır: Kira depozitosu
- Zamanaşımı: Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir; birikmiş borçları uzun süre beklemeyin.
- Kanıt: Kiranın banka yoluyla ödenmesi borcu ve ödemeleri ispatı kolaylaştırır: Kira ödemesi nasıl yapılır?
Asla yapmayın
Kapının kilidini değiştirmek, kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak, elektrik, su ya da doğal gazı kesmek, kiracıyı tehdit etmek hukuka aykırıdır ve ev sahibini zor durumda bırakır. Yalnızca kanundaki yolları kullanın.
Kiracıysanız
- Ödeyemeyecekseniz ev sahibine önceden yazılı haber verin ve bir ödeme planı önerin.
- İhtar ya da ödeme emri aldıysanız sürelere dikkat edin; süre içinde ödeme yapmak tahliyenin önüne geçebilir.
- Ödemelerinizi banka yoluyla, açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazarak yapın.
Diğer tahliye yolları (ihtiyaç, tahliye taahhüdü, 10 yıl): Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır? · Tahliye taahhütnamesi
Sık yapılan hatalar
- İhtarı sözlü yapmak. İhtar yazılı olmalı ve kiracıya ulaştığı ispat edilebilmelidir; noter yaygın yoldur.
- 30 günden kısa süre vermek. Konut kiralarında ödeme için verilen süre en az 30 gündür.
- Kilidi değiştirmek ya da faturaları kesmek. Hukuka aykırıdır; yalnızca ihtar, icra ve dava yollarını kullanın.
- Depozitoyu kendiliğinden kira borcuna saymak. Bankadaki depozito ev sahibinin tek başına çekebileceği bir para değildir.
- Borcu yıllarca biriktirmek. Kira alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir; gecikmeyi erken takip edin.
Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 147 (kira alacağında 5 yıllık zamanaşımı), 315 (kiracının temerrüdü), 352 (iki haklı ihtar); 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 269 ve devamı (kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi); 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B. Somut durumunuz için bir avukata danışın.
Sık sorulan sorular
Kiracı kira ödemezse ne yapılır?
Ev sahibi kiracıya yazılı olarak (konutta en az 30 gün) süre verip ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir ya da icra dairesinden tahliye talepli takip başlatır. Ödenmezse tahliye istenebilir.
Kira ödenmezse kaç ayda tahliye edilir?
Süre seçilen yola, tebligata ve itiraz olup olmamasına göre değişir. İcra takibinde kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir; ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.
Kira ödenmeyince arabulucuya gitmek gerekir mi?
Ödenmeyen kira için ilamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk zorunluluğunun dışındadır. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası gibi davalarda önce arabulucuya başvurmak gerekir.
İki haklı ihtar nedir?
Kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı ay kirasını ödemediği için iki yazılı ihtar aldıysa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Ev sahibi elektriği veya suyu kesebilir mi?
Hayır. Bu hukuka aykırıdır. Ev sahibi yalnızca ihtar, icra takibi ve dava yollarını kullanabilir.
Kira borcu kefilden istenebilir mi?
Sözleşmede geçerli bir kefalet varsa evet. Kefaletin geçerliliği şekil şartlarına bağlıdır.