Tapuda önce para mı, imza mı?

İdeal olan, paranın ve tapunun aynı anda el değiştirmesidir; önce parayı gönderen alıcı da, önce imzayı atan satıcı da risk alır. Bu yüzden Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e bir güvenli ödeme sistemi eklendi ve kullanımı 1 Aralık 2026'da zorunlu hâle geliyor: nakit, havale veya EFT ile ödenen satış bedeli önce bu sistemde tutulur, tapu devri tamamlanınca satıcıya aktarılır; satış gerçekleşmezse para alıcıya iade edilir. Bedelin banka kredisiyle ödenen kısmı bu sistemin dışındadır.

Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme: 6 Kasım 2026

Neden “aynı anda” olmalı?

Tapuda satış, tapu müdürlüğü yetkilisinin önünde iki tarafın resmî senedi imzalamasıyla tamamlanır; mülkiyet alıcıya o anda geçer. Ödemenin ise bu ana göre sıralanması gerekir. Yeni sistem gelene kadar uygulamada çoğunlukla alıcı ödemeyi tapu müdürlüğünde, imzadan hemen önce banka transferiyle yapar ve satıcı hesabına geçtiğini görünce imza atılır; bu da iki tarafın birbirine güvenmesini gerektirir.

1 Aralık 2026'dan itibaren: güvenli ödeme sistemi

29 Nisan 2026'da Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e eklenen “Ödeme sistemi” maddesine göre, taşınmaz satışlarında bedelin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale, EFT ya da Bakanlığın belirlediği diğer yollarla ödeniyorsa, mülkiyet ile bedelin aynı anda el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenir (Ek Madde 1).

1. Alıcı ödemeyi sisteme yaparPara doğrudan satıcıya gitmez; sistemdeki ödeme hesabında tutulur.
2. Tapuda devir yapılırAlıcı ve satıcı tapu müdürlüğünde satışı imzalar, mülkiyet alıcıya geçer.
3. Para satıcıya aktarılırDevir tamamlanınca bedel satıcının hesabına geçer. Sistemin kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülür.
4. Satış olmazsa para iade edilirDevir gerçekleşmezse para ödeme hesabında güvenle bekler ve alıcıya iade edilir.

Tarih neden değişti? Ertelemeler

Bankaların teknik altyapısı tamamlandıkça sistemin pilot uygulamayla başlaması öngörülüyor; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile bankalar arasındaki veri paylaşımı için altyapı hazırlanıyor. Bu yüzden 1 Aralık’tan sonra tapu randevusu alacaksanız, işlemden önce tapu müdürlüğüne ve bankanıza sistemin sizin işleminizde nasıl uygulanacağını sorun.

Konut kredisiyle alımda ne olur?

Yönetmeliğe göre satış bedelinin banka ya da finansman şirketi kredisiyle ödenen kısmı ödeme sistemine dahil değildir; bankalar kredili satışlarda zaten tapu işlemiyle eş zamanlı ödeme yapar. Bedelin peşinat gibi nakit, havale ya da EFT ile ödenen kısmı ise sistem üzerinden ödenir.

Kullanım bedeli ne kadar?

Yönetmeliğe göre her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve bu bedel satıcıya aktarılan tutardan düşülür. 1 Ekim 2026’daki değişiklikle kullanım bedelinin tutarı ve paylaşım usulü, Bakanlıklarla sistemi işletecek entegratör arasındaki protokole bırakıldı; tutar 7 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı. İşlemden önce bankanıza ya da tapu müdürlüğüne sorun; satış pazarlığında bu kesintiyi hesaba katın. Bugün bankalarda kullanılabilen isteğe bağlı uygulama, ücretler ve adımlar: Tapuda güvenli ödeme sistemi

Tapu işlemleri sırasıyla nasıl yapılır?

1. BaşvuruSatış için Web Tapu’dan ya da ALO 181’den başvuru yapılır, randevu alınır.
2. Harç ve döner sermayeTapu harcı (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20) ve döner sermaye tahakkuk eder ve imzadan önce ödenir: Tapu harcı hesaplama
3. BelgelerKimlikler, fotoğraf, belediyeden emlak vergisi değeri belgesi, bina için alıcı adına DASK poliçesi hazırlanır: Gerekli belgeler
4. Ödeme1 Aralık 2026’dan itibaren nakit, havale ya da EFT ile ödenen kısım güvenli ödeme sistemine yatırılır.
5. İmzaTaraflar tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar; mülkiyet alıcıya geçer.
6. Paranın aktarılması ve tapuBedel satıcıya aktarılır. Alıcı tapusunu işlem sonunda alır; kayıt e-Devlet’teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinde de görünür.

1 Aralık 2026'dan önceki satışlarda

• Ödemeyi banka yoluyla, tapu randevusu sırasında yapın; açıklamaya ne için ödendiğini yazın.
• Büyük tutarları elden taşımaktan kaçının; hem güvenlik hem ispat açısından risklidir.
• Satıcıysanız paranın hesabınıza geçtiğini kendi bankanızdan görmeden imza atmayın; alıcıysanız transferi imzadan hemen önce, satıcının imzaya hazır olduğunu gördükten sonra yapın.
• Satış bedelini üçüncü bir kişinin hesabına göndermeyin; para tapu sahibinin kendi hesabına gitmelidir.
• Kapora verdiyseniz ya da aldıysanız türünü, satış bedelini ve tapu tarihini yazılı belirleyin: Kapora ve satış vaadi

Dolandırıcılık yöntemleri ve korunma yolları: Emlak dolandırıcılığı

Sık yapılan hatalar

• Parayı tapudan önce göndermek. Önce parayı gönderen alıcı, satıcı vazgeçerse parasını geri almak için uğraşmak zorunda kalabilir.
• Parayı görmeden imzalamak. Önce imzayı atan satıcı, ödeme gelmezse evini kaybetmiş olur.
• Elden nakit taşımak. Büyük tutarları elden taşımak hem güvenlik hem ispat açısından risklidir.
• Parayı üçüncü kişinin hesabına göndermek. Satış bedeli tapu sahibinin kendi hesabına gitmelidir; başka bir hesap istenmesi dolandırıcılık işareti olabilir.
• Kullanım bedelini hesaba katmamak. Güvenli ödeme sisteminin kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülür.
• Yeni sistemi randevu günü öğrenmek. 1 Aralık 2026'dan itibaren güvenli ödeme sistemi zorunlu; adımları randevudan önce tapu müdürlüğüne ve bankanıza sorun.

Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Ek Madde 1 (ödeme sistemi, RG 29.04.2026; kredi ile ödenen kısım hariç, kullanım bedeli satıcıya aktarılan bedelden mahsup) ve Geçici Madde 1/10 (zorunluluk 1 Aralık 2026; Bakanlık üç aya kadar uzatabilir; RG 01.10.2026, sayı 33387); Ticaret Bakanlığı’nın 1 Ekim 2026’ya erteleme duyurusu (Haziran 2026); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706 (taşınmaz satışı resmî şekilde yapılır); 1512 sayılı Noterlik Kanunu madde 61/A (noterde satış).

Sık sorulan sorular