Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Farkları ve riskleri

Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan ya da iskân alınmadan arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise iskân (yapı kullanma izni) alındıktan sonra her bağımsız bölüm üzerinde kurulan ayrı mülkiyettir. İkisinde de ev tapu müdürlüğünde satılabilir; fark çoğunlukla iskân, konut kredisi ve fiyatta ortaya çıkar. Kat mülkiyeti genellikle daha güvenli kabul edilir, çünkü binanın projeye uygun tamamlandığını gösteren iskânın alındığı anlamına gelir. İskân alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.

Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme: 6 Kasım 2026

Karşılaştırma tablosu

Hisseli tapu, kat irtifakı, kat mülkiyeti: üç tapu türü

Satışa çıkan dairelerde üç farklı tapu durumuyla karşılaşabilirsiniz. Aralarındaki en önemli fark, hangi dairenin size ait olduğunun tapuda belli olup olmamasıdır.

Hisseli tapunun satışında önalım hakkı gibi ayrı kurallar vardır: Hisseli tapu satışı

Kat irtifaklı mı daha iyi, kat mülkiyetli mi?

Alıcı açısından kat mülkiyeti genellikle daha iyidir: iskân alınmış olması binanın projesine uygun tamamlandığını ve belediyenin kullanım izni verdiğini gösterir; konut kredisi ve satış kolaylaşır. Kat irtifaklı bir daire de güvenle alınabilir, ancak iskân neden alınmadığını öğrenmek gerekir. İskânın alınmamasının nedeni yalnız işlemlerin tamamlanmaması olabilir; ama binada projeye aykırılık varsa iskân hiç alınamayabilir.

Kat irtifaklı tapunun riskleri nelerdir?

• İskân alınamaması: binada projeye aykırı kat, balkon kapatma ya da ortak alan değişikliği varsa belediye iskân vermeyebilir ve kat mülkiyetine geçilemez.
• Kredi: bankalar konut kredisinde iskân ya da kat mülkiyeti şartı arayabilir; alıcı havuzunuz daralır.
• Fiyat: benzer iskânlı dairelere göre pazarlık payı artabilir.
• Belirsizlik: bina yeni teslim edildiyse iskân için müteahhidin ya da yönetimin başvuru yapması gerekebilir; süreç uzayabilir.

İskânı olmayan evlerin satışı ve dikkat edilecekler: İskânsız ev satışı

Tapunuzun hangisi olduğunu nasıl öğrenirsiniz?

Tapu senedinizde ya da e-Devlet'teki “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinde taşınmazın niteliği yazar: kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı burada görünür. Binanın iskân durumunu belediyenin imar biriminden öğrenebilirsiniz: e-Devlet tapu işlemleri

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

1. İskân alınırBina projesine uygun tamamlandıysa belediyeden yapı kullanma izni alınır. Başvuru genellikle bina adına (yönetim ya da müteahhit aracılığıyla) yapılır.
2. Belediye tapuya bildirirKat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapı kullanma izni verildikten sonra belediye bunu 60 gün içinde tapu müdürlüğüne gönderir ve kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir (madde 14).
3. Gerekirse başvurunGeçiş kendiliğinden yapılmadıysa arsa maliki ya da kat irtifakı sahiplerinden biri tapu müdürlüğüne başvurarak geçişi isteyebilir.
4. Tapu kaydını kontrol edinGeçişin yapıldığını tapu kaydınızda “kat mülkiyeti” yazmasından anlarsınız.

Binada projeye aykırılık varsa iskân alınamayabilir. 2018’deki imar barışı döneminde yapı kayıt belgesi alınmış yapılar için ayrı kurallar uygulanır; kendi binanızın durumunu belediyenin imar birimine ve tapu müdürlüğüne sorun, gerekirse bir avukat ya da mimardan bilgi alın.

Kat mülkiyeti yoksa ne olur?

Kat mülkiyeti olmaması tek başına evin satılamayacağı anlamına gelmez. Kat irtifaklı daire tapuda aynı adımlarla satılır; tapu harcı da aynı orandır (alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20). Fark; krediye, fiyata ve alıcının güvenine yansır. Tapuda ne kat irtifakı ne de kat mülkiyeti varsa (yalnız arsa hissesi), hangi dairenin size ait olduğu tapuda belli değildir; bu durumda risk en yüksektir.

Satacak ya da alacaksanız

• Satıcıysanız: evin iskân ve tapu durumunu ilanda ve görüşmelerde açıkça belirtin; sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
• Alıcıysanız: kredi kullanacaksanız bankanın iskân ya da kat mülkiyeti şartı olup olmadığını anlaşmadan önce öğrenin; iskânın neden alınmadığını belediyeden sorun.
• Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını her iki durumda da kontrol edin.
• Yeni binada müteahhitten alıyorsanız sözleşmede iskân ve kat mülkiyetine geçişin kimin sorumluluğunda ve ne zamana kadar yapılacağını yazın: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Sık yapılan hatalar

• Kat irtifaklı evin satılamayacağını sanmak. Kat irtifaklı bağımsız bölüm de tapu müdürlüğünde satılır; işlem adımları aynıdır.
• Krediyi sonradan sormak. Bankalar konut kredisinde iskân ya da kat mülkiyeti şartı arayabilir; alıcı anlaşmadan önce bankasına sormalıdır.
• İskân alındı diye geçişin yapıldığını varsaymak. İskândan sonra tapu kaydınızda “kat mülkiyeti” yazdığını kontrol edin.
• Tapu durumunu alıcıdan saklamak. İskân ve tapu durumunu baştan açıkça söylemek, satışın son aşamada bozulmasını önler.
• Hisseli tapuyu kat irtifakıyla karıştırmak. Hisseli (arsa payı) tapuda hangi dairenin size ait olduğu tapuda belli değildir; kat irtifakında bağımsız bölüm numarası yazar.
• İskânın neden alınmadığını sormamak. Projeye aykırılık varsa iskân hiç alınamayabilir; belediyenin imar biriminden öğrenin.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kat irtifakı ve kat mülkiyeti; madde 14: yapı kullanma izninden sonra kat mülkiyetine resen çevirme, 5912 sayılı Kanunla değişik); 3194 sayılı İmar Kanunu (yapı kullanma izni; geçici madde 16: yapı kayıt belgesi); 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a (satışta binde 20 + binde 20). Kredi şartları bankaya göre değişir.

Sık sorulan sorular