Kiracı evden çıkarken evi boyatmak zorunda mı?

Kural olarak hayır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı evi teslim aldığı durumda geri verir, ancak olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değildir (madde 334). Yıllar içinde boyanın solması, hafif kirlenmesi olağan eskimedir; ev sahibi bunun için boya parası isteyemez. Kiracının sebep olduğu hasar ise (duvarda büyük leke, yazı, kırık, izinsiz renk değişikliği gibi) kiracıdan istenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de sözleşmede “boyalı teslim” şartı bulunan bir davada kiracının yalnız kötü kullanımdan doğan zarardan sorumlu olduğunu belirtmiştir.

Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme: 6 Kasım 2026

Olağan eskime mi, hasar mı?

Bütün tartışma bu ayrıma dayanır. Olağan eskime, evin sözleşmeye uygun kullanılması sırasında zamanla kendiliğinden oluşan yıpranmadır. Hasar ise kiracının özensiz ya da sözleşmeye aykırı kullanımıyla ortaya çıkan zarardır.

Bu tablo genel eğilimi gösterir; her durum evin teslim alındığı hâle, kullanım süresine ve kanıtlara göre ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay ne diyor?

Mayıs 2026’da basına yansıyan bir Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında, kira sözleşmesinde depozitonun “evin boş, temiz, boyalı ve bakımlı teslim edilmesi şartıyla” iade edileceği yazılı olmasına rağmen şu ilke vurgulanmıştır: kiracı kiralananı özenle kullanmak (Türk Borçlar Kanunu madde 316) ve sözleşme sonunda aldığı hâliyle geri vermekle (madde 334) yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir, yalnız kötü kullanımdan doğan zarar ve hasardan sorumludur.

Uygulamadaki sonucu: ev sahibi boya parası istiyorsa, olağan eskimenin ötesinde bir kötü kullanım olduğunu ispat etmelidir. Bunun en güçlü kanıtı girişte ve çıkışta tutulan tutanaklar ve tarihli fotoğraflardır.

Sözleşmede “boyalı teslim” maddesi varsa?

Bazı kira sözleşmelerinde “kiracı evi boyatarak teslim eder” gibi maddeler bulunur. Böyle bir maddenin sonucu, maddenin nasıl yazıldığına, tarafların bu konuyu gerçekten konuşup konuşmadığına ve kiracının evi hangi durumda teslim aldığına göre değişebilir. Hazır matbu sözleşmelerdeki tek taraflı maddeler ayrıca değerlendirilir. Bu konuda tereddüt varsa ve tutar önemliyse bir avukata danışın. Yukarıdaki Yargıtay ilkesine göre böyle bir madde tek başına olağan eskimenin bedelini kiracıya yüklemez. Ev sahibiyseniz böyle bir beklentiniz varsa bunu sözleşme görüşmesinde açıkça konuşun ve yazın; kiracıysanız evi teslim alırken boyanın durumunu ve yaşını tutanağa geçirin.

Kaç yıl oturan kiracı boya yapmaz?

Kanunda bir yıl sınırı yoktur. Değerlendirme evin teslim alındığı hâle, kullanım süresine ve yıpranmanın türüne göre yapılır. Kullanım süresi uzadıkça boyadaki solma ve kirlenmenin olağan eskime sayılması kolaylaşır; birkaç ay oturulan evde duvarda oluşan büyük lekeler ise daha kolay kötü kullanım olarak değerlendirilebilir.

Kiracı çıkarken evi temizlemek zorunda mı?

Boya ile temizlik farklı şeylerdir. Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu madde 317) ve evi aldığı hâliyle geri verir. Bu yüzden evi kullanılabilir ve temiz bir hâlde bırakmak kiracıdan beklenir; ağır kirli bırakılan evde temizlik masrafı konuşulabilir. Olağan eskime niteliğindeki boya yenilemesi ise ev sahibinin masrafıdır.

Kiracı evi kendi isteğiyle boyayabilir mi?

Kiracı, evde yenilik ve değişiklik yapmayı ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir (Türk Borçlar Kanunu madde 321). Aynı renkle tazeleme genellikle sorun çıkarmaz; ancak duvarları farklı renklere boyamak, kâğıt kaplamak gibi değişiklikler için önce yazılı izin alın. İzinsiz değişiklikte ev sahibi çıkışta evin eski hâline getirilmesini isteyebilir.

Depozitodan boya parası kesilebilir mi?

• Olağan eskime için depozitodan kesinti yapılamaz.
• Para olarak verilen depozito, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bankada vadeli hesapta tutulur (madde 342). Ev sahibi tek başına bu paradan kesinti yapamaz.
• Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu kiracıya geri verir.

Depozitonuz boya gerekçesiyle iade edilmiyorsa önce yazılı olarak (ör. noter aracılığıyla) iadesini isteyin. Anlaşma olmazsa arabulucuya başvurabilir ya da icra takibi yoluna gidebilirsiniz; kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. Ayrıntı: Kira depozitosu ne kadar, nasıl iade edilir?

Çıkışta adım adım

1. Giriş kayıtlarını bulunKiracı girerken imzalanan teslim tutanağını ve fotoğrafları çıkarın.
2. Birlikte gezinEv sahibi ve kiracı evi birlikte gezip her odayı fotoğraflasın; sayaç endekslerini yazın.
3. Tutanak imzalayınOlağan eskimeyi ve varsa hasarları ayrı ayrı yazın; anahtarların teslim edildiğini not edin.
4. Anlaşmaya çalışınHasar varsa onarım bedelini ustadan alınan teklifle konuşun; anlaşırsanız yazılı hâle getirin.
5. AnlaşamazsanızKira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kanıtın kaybolma riski varsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir.

Ev sahibiyseniz

• Kiracı girerken evin durumunu teslim tutanağı ve tarihli fotoğraflarla belgeleyin; boyanın kaç yıllık olduğunu not edin.
• Olağan eskime için kesinti yapmayın; yeni kiracıdan önce boyatmak çoğu durumda ev sahibinin masrafıdır.
• Hasar iddianızı fotoğraf, tutanak ve onarım teklifiyle destekleyin.
• Yeni kira sözleşmesinde beklentinizi açıkça yazın: Kira sözleşmesinde dikkat edilecekler

Kiracıysanız

• Evi teslim aldığınız gün her odanın fotoğrafını çekin ve tutanağı imzalayın.
• Boyayı değiştirmek istiyorsanız önce yazılı izin alın.
• Çıkarken evi temiz teslim edin; sizin sebep olduğunuz hasarları giderin.
• Sözleşmenizde boyayla ilgili özel bir madde varsa ne dediğini okuyun; tereddütte bir avukata danışın.

Sık yapılan hatalar

• Olağan eskimeyi hasar saymak. Boyanın zamanla solması ve hafif kirlenme olağan eskimedir; kiracıdan istenmez.
• Teslim tutanağı yapmamak. Girişte ve çıkışta fotoğraf ve tutanak yoksa anlaşmazlıkta durumu ispat etmek zorlaşır.
• Depozitodan kendiliğinden kesmek. Depozito bankada tutulur; ev sahibi tek başına kesinti yapamaz.
• İzinsiz renk değiştirmek. Kiracı yenilik ve değişikliği ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir.
• Arabulucuya gitmeden dava açmak. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
• “Boyalı teslim” maddesine güvenmek. Yargıtay’a göre böyle bir madde olsa da kiracı olağan eskimeden sorumlu tutulamaz; ev sahibi kötü kullanımı ispat etmelidir.
• Evi kirli bırakmak. Boya kiracıdan istenmese de olağan temizlik kiracının yükümlülüğüdür; evi kullanılabilir ve temiz bırakın.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 321 (kiracının yenilik ve değişiklik yapması), madde 334 (kiralananın geri verilmesi; olağan kullanımdan doğan eskime), madde 316 (özenle kullanma), madde 317 (temizlik ve bakım giderleri), madde 342 (güvence); Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin olağan eskime ile kötü kullanım ayrımına ilişkin kararları; 7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk (1 Eylül 2023’ten beri). Sözleşme hükümlerinin etkisi somut duruma göre değişebilir.

Sık sorulan sorular