Mal sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasını verir, müteahhit binayı yapar ve karşılığında bazı bağımsız bölümleri (daireleri) alır. Sözleşme arsa paylarının devrini içerdiği için resmî şekilde, yani noterde “düzenleme şeklinde” yapılmalıdır; noterde yalnızca imza onaylatmak yeterli sayılmaz. Paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme bedeli, teminat ve iskân sorumluluğu sözleşmede açıkça yazmalıdır.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Sözleşmede mutlaka olması gerekenler
| Madde | Neden önemli? |
|---|---|
| Paylaşım | Hangi dairelerin (kat, cephe, metrekare) kime kalacağı |
| Arsa payı devri | Müteahhide arsa payının hangi aşamada devredileceği |
| Teslim süresi | İnşaatın ve dairelerin teslim tarihi |
| Gecikme bedeli | Teslim gecikirse ödenecek bedel |
| Teminat | Müteahhidin işi bitirmemesine karşı güvence (ör. teminat mektubu) |
| Proje ve malzeme | Onaylı proje ve kullanılacak malzemenin niteliği |
| İskân ve kat mülkiyeti | Yapı kullanma iznini kimin, ne zaman alacağı |
| Kira yardımı | İnşaat süresince arsa sahibine kira ödenip ödenmeyeceği |
Şekil şartı
- Sözleşme arsa payının devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Kendi aranızda imzaladığınız ya da noterde yalnızca imzanın onaylandığı sözleşme ileride geçersizlik tartışmasına yol açabilir.
- Yargıtay, taraflar edimlerini büyük ölçüde yerine getirdikten sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı sayabilmektedir; ama buna güvenmek yerine baştan doğru şekilde yapmak gerekir.
İmzalamadan önce
- Müteahhidin daha önce bitirdiği binaları görün, iskân alıp almadığını sorun.
- Arsanın imar durumunu öğrenin: Arsa imar durumu
- Arsa hisseliyse diğer paydaşların durumunu netleştirin: Hisseli tapu
- Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletin.
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmeyi noterde yalnızca imza onayıyla yapmak. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Arsa payını erkenden devretmek. Arsa payının inşaatın ilerleyişine göre aşamalı devri sözleşmede yazmalıdır.
- Gecikme bedelini yazmamak. Teslim gecikirse ne ödeneceği yazılı değilse hak aramak zorlaşır.
- Teminat almamak. Müteahhidin işi bitirememesine karşı güvence alınmalıdır.
Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706 ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237 (taşınmaz devrini içeren sözleşmelerde resmî şekil); 1512 sayılı Noterlik Kanunu (düzenleme şeklinde işlem); 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 3194 sayılı İmar Kanunu (yapı kullanma izni); Yargıtay kararları (şekle aykırılık ve dürüstlük kuralı, TMK madde 2). Somut sözleşme için avukata danışın.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nerede yapılır?
Noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterde yalnızca imzanın onaylanması yeterli sayılmaz.
Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibine kaç daire düşer?
Bunu kanun belirlemez; arsanın değerine, imar durumuna ve pazarlığa göre taraflar kararlaştırır. Paylaşım daire numarası, kat ve cepheyle sözleşmeye yazılmalıdır.
Müteahhit binayı zamanında bitirmezse ne olur?
Sözleşmede yazan gecikme bedeli istenebilir; ciddi gecikmede sözleşmeden dönme gündeme gelebilir. Bu durumda bir avukattan destek alın.
İskânı kim alır?
Sözleşmede yazdığı gibi; genellikle müteahhit üstlenir. Bu madde açıkça yazılmalıdır.