Evi satmak mı, kiraya vermek mi?
Kararı çoğunlukla paraya ne zaman ihtiyacınız olduğu belirler: satış tek seferde büyük bir tutar sağlar, kira ise her ay düzenli gelir. İki yolun vergisi de farklıdır: evi bedel ödeyerek aldıysanız ve 5 yıl dolmadan satarsanız kazanç vergilendirilebilir; kiraya verirseniz 2026'da konut kira gelirinin 58.000 TL'si vergiden istisnadır. Kiraya verirken, kiracının sözleşme bitince kendiliğinden çıkmak zorunda olmadığını da bilmelisiniz.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Karşılaştırma tablosu
| Konu | Satış | Kira |
|---|---|---|
| Gelir | Tek seferde satış bedeli | Her ay kira |
| Gelir vergisi (2026) | Bedelle alınan ev 5 yıl dolmadan satılırsa kazanç vergilendirilir; 150.000 TL'si istisna. Miras ya da bağışla gelen evde doğmaz | Konut kira gelirinin 58.000 TL'si istisna; aşarsa Mart 2027'de beyan |
| Emlak vergisi | Satış yılının vergisi satıcıya ait; sonra biter | Her yıl ödemeye devam |
| Aidat | Satıştan sonra alıcıya geçer | Yönetime karşı asıl sorumlu ev sahibi; kiracı da kira bedeliyle sınırlı sorumlu |
| DASK | Alıcı kendi adına yaptırır | Ev sahibinin yükümlülüğü sürer |
| Evi geri almak | Mümkün değil | Kiracı ancak kanundaki sebeplerle çıkarılabilir |
| Kira artışı | — | Yıllık artış, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez |
| Emlakçı hizmet bedeli | En çok satış bedelinin %4'ü + KDV (toplam) | En çok bir aylık kira + KDV (toplam) |
Karar verirken kendinize sorun
- Paraya ne zaman ihtiyacım var? Yakında büyük bir tutar gerekiyorsa satış, düzenli gelir isteniyorsa kira öne çıkar.
- Evi ne zaman ve nasıl edindim? Bedelle aldıysanız ve 5 yıl dolmadıysa satışta vergi doğabilir. 5 yıl tapuda adınıza tescil tarihinden başlar: Ev satarken vergi
- Evi ileride kendim kullanacak mıyım? Kiraya verdiğiniz evi istediğiniz an geri alamazsınız: Kiracı nasıl çıkarılır?
- Kiracıyla uğraşmaya zamanım var mı? Kira takibi, onarımlar ve yıllık artış görüşmeleri zaman ister.
- Yıllık masraflarım ne kadar? Emlak vergisi, aidatın ev sahibine düşen kısmı ve DASK, kiraya verdiğiniz sürece devam eder.
Kiraya verirseniz bilmeniz gerekenler
- Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (Türk Borçlar Kanunu madde 347).
- Ev sahibi, kiracıyı sebep göstermeden ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra çıkarabilir; kendi konut ihtiyacı gibi kanundaki sebeplerle daha önce dava açabilir.
- Depozito en çok üç aylık kira olabilir: Kira depozitosu
- Yıllık kira geliri istisnayı aşarsa beyan gerekir: Kira geliri vergisi
Satarsanız bilmeniz gerekenler
- Satış tapu müdürlüğünde ya da noterde yapılır; tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin binde 20'sidir: Tapu harcı hesaplama
- Evde kiracı varsa satış kira sözleşmesini bitirmez: Kiracılı ev satmak
- Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir: Emlak vergisi
Sık yapılan hatalar
- 5 yılı satış ilanından saymak. 5 yıllık süre, evin tapuda adınıza tescil edildiği tarihten başlar; süre dolmadan yapılan satışta kazanç vergilendirilebilir.
- Kiracının sözleşme bitince çıkacağını sanmak. Konut kiralarında kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar; ev sahibi ancak kanundaki sebeplerle kiracıyı çıkarabilir.
- Kira istisnasının işyerine de uygulandığını sanmak. 58.000 TL'lik istisna (2026) yalnızca konut kira gelirleri içindir.
- Yıllık masrafları hesaba katmamak. Kiraya verdiğiniz sürece emlak vergisi ve DASK ev sahibinin yükümlülüğünde kalır; aidattan da yönetime karşı ev sahibi sorumludur.
Kaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80 (değer artışı kazancı) ve madde 21 (konut kira geliri istisnası); 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 342, 344, 347 ve 350; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20 ve 22; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu; 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20. 2026 tutarları her yıl yeniden belirlenir.
Sık sorulan sorular
Evi satmak mı, kiraya vermek mi daha mantıklı?
Bu kişiden kişiye değişir. Paraya ne zaman ihtiyacınız olduğu, evi ne zaman ve nasıl edindiğiniz (satışta vergi), evi ileride kullanıp kullanmayacağınız ve kira takibine ayırabileceğiniz zaman kararı belirler.
Evi satarsam vergi öder miyim?
Evi bedel ödeyerek aldıysanız ve 5 yıl dolmadan sattıysanız kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilir; 2026 satışlarında 150.000 TL'lik kısım istisnadır. 5 yıldan sonra yapılan satışlarda ya da miras veya bağışla edinilen evlerde bu vergi doğmaz.
Kira gelirinden vergi öder miyim?
2026'da konut kira gelirinin 58.000 TL'si vergiden istisnadır. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarı aşarsa Mart 2027'de beyanname verirsiniz.
Kiraya verdiğim evi geri alabilir miyim?
Sözleşme bitince kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir. Kendiniz ya da yakınlarınız için konut ihtiyacı gibi kanundaki sebeplerle dava açabilir ya da 10 yıllık uzama süresi dolunca sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.
Kiracılı ev satılır mı?
Evet. Satış kira sözleşmesini bitirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.