Kira getirisi hesaplama: ev kaç yılda kendini öder?
Bir evin kira getirisi, yıllık kiranın evin değerine oranıdır: 5.000.000 TL değerindeki bir ev ayda 20.000 TL kira getiriyorsa yıllık kira 240.000 TL, brüt kira getirisi %4,8’dir. Evin kendini ödeme (geri dönüş) süresi ise ev değerinin yıllık kiraya bölünmesiyle bulunur: bu örnekte yaklaşık 20,8 yıl. Emlak vergisi, bakım ve evin boş kaldığı aylar düşülünce net getiri daha düşük, geri dönüş süresi daha uzun olur. Aşağıdaki hesaplayıcıya kendi rakamlarınızı yazın.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Nasıl hesaplanır?
| Gösterge | Formül |
|---|---|
| Yıllık brüt kira | Aylık kira × 12 |
| Brüt kira getirisi | Yıllık brüt kira ÷ ev değeri × 100 |
| Yıllık net kira | Yıllık brüt kira − yıllık giderler |
| Net kira getirisi | Yıllık net kira ÷ ev değeri × 100 |
| Geri dönüş süresi | Ev değeri ÷ yıllık kira (yıl) |
Örnekler
| Ev değeri | Aylık kira | Brüt getiri | Geri dönüş |
|---|---|---|---|
| 3.000.000 TL | 15.000 TL | %6,0 | 16,7 yıl |
| 5.000.000 TL | 20.000 TL | %4,8 | 20,8 yıl |
| 8.000.000 TL | 30.000 TL | %4,5 | 22,2 yıl |
| 12.000.000 TL | 40.000 TL | %4,0 | 25,0 yıl |
Hangi giderleri düşmeli?
- Emlak vergisi: konutta binde 1, büyükşehirlerde binde 2: Emlak vergisi
- Bakım ve onarım: kiracı değişirken boya, tesisat, kombi bakımı.
- Boş kalma: kiracı değişirken evin boş kaldığı aylar.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve varsa konut sigortası.
- Emlakçı bedeli: kiralamada ev sahibinin payı en çok yarım aylık kira + KDV: Emlakçı komisyonu
- Kira geliri vergisi: 2026’da konut kira geliri 58.000 TL’yi aşarsa: Kira geliri vergisi hesaplama
Sonucu nasıl yorumlamalı?
- Hesap bugünkü kira ve değerle yapılır. Kira her yenileme döneminde yasal sınır içinde artar: Kira artışı hesaplama. Evin değeri de zamanla değişir; bu iki etki geri dönüş süresini kısaltabilir ya da uzatabilir.
- Aynı ilçede benzer evlerin kiralarını ve satış fiyatlarını karşılaştırmak, tek bir evin sonucundan daha anlamlıdır: Evimin değeri ne kadar?
- Evinizi satmakla kiraya vermek arasında karar veriyorsanız vergi, masraf ve kiracı riskini birlikte düşünün: Satmak mı, kiraya vermek mi?
Bu hesaplayıcı yatırım tavsiyesi değildir; yalnızca yazdığınız rakamlarla basit bir oran hesaplar.
Sık yapılan hatalar
- Yalnız brüt getiriye bakmak. Emlak vergisi, bakım, boş kalma ve vergi düşülünce net getiri daha düşüktür.
- İlan fiyatını ev değeri saymak. Hesapta ilan fiyatı yerine bölgedeki gerçek satış fiyatlarını kullanın.
- Kira artışını unutmak. Kira her yenileme döneminde yasal sınır içinde artar; uzun vadeli hesapta bunu göz önünde bulundurun.
Kaynak: Hesaplama yöntemi: yıllık kira geliri ÷ ev değeri (brüt getiri); giderler düşüldükten sonra net getiri. Kira artış sınırı: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344; kira geliri vergisi: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu madde 21.
Sık sorulan sorular
Kira getirisi nasıl hesaplanır?
Yıllık kira, evin değerine bölünür ve 100 ile çarpılır. Örneğin 5.000.000 TL’lik ev ayda 20.000 TL kira getiriyorsa brüt getiri %4,8’dir.
Ev kaç yılda kendini öder?
Ev değeri yıllık kiraya bölünür. 5.000.000 TL’lik, aylık 20.000 TL kira getiren ev yaklaşık 20,8 yılda kendini öder (brüt).
Net kira getirisi nedir?
Yıllık kiradan emlak vergisi, bakım, boş kalma ve sigorta gibi giderler düşüldükten sonra kalan tutarın ev değerine oranıdır.
Kira geliri vergisi getiriyi etkiler mi?
Evet. 2026’da konut kira geliri 58.000 TL’yi aşarsa aşan kısım için vergi doğabilir; bu da net getiriyi düşürür.