İpotekli ev satılır mı? Kredi borcu bitmeden ev satmak
Evet, ipotekli ev satılabilir; ancak ipotek satışla kendiliğinden kalkmaz ve yeni malike de geçer. Alıcılar ve bankaları genellikle evi ipoteksiz almak ister. Bu yüzden en yaygın yol, satış bedelinin bir kısmıyla kredi borcunu kapatmak, bankanın ipoteği kaldırmasını (fek) sağlamak ve ardından tapuda satışı tamamlamaktır. Sabit faizli konut kredisinde bankanın isteyebileceği erken ödeme tazminatı en çok %1-2’dir; değişken faizli kredide tazminat alınamaz.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Adım adım: kredi borcu bitmeden ev satmak
- Kapama tutarını öğreninBankadan kredinin bugünkü kapama tutarını, varsa erken ödeme tazminatını ve ipoteğin kaldırılma (fek) sürecini yazılı olarak öğrenin.
- Ödeme planını yazılı yapınAlıcıyla, satış bedelinin hangi kısmının doğrudan bankaya kredi kapatmak için ödeneceğini yazılı belirleyin.
- Borç kapanır, ipotek kaldırılırBanka borç kapanınca ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne yazı gönderir; ipotek tapu kaydından silinir.
- Satış tamamlanırİpotek kaldırıldıktan sonra satış tapu müdürlüğünde ya da noterde yapılır.
Bazı durumlarda borcun kapanması, ipoteğin kaldırılması ve satış aynı gün yapılabilir; ancak bankanın çalışma saatleri ve tapu randevusu uyuşmayabilir. Randevuyu bankayla birlikte planlayın.
Erken kapama tazminatı ne kadar?
| Kredi türü | Erken ödeme tazminatı |
|---|---|
| Sabit faizli konut kredisi, kalan vade 36 ay ya da daha az | Sözleşmede öngörülmüşse en çok kapatılan tutarın %1’i |
| Sabit faizli konut kredisi, kalan vade 36 aydan fazla | Sözleşmede öngörülmüşse en çok kapatılan tutarın %2’si |
| Değişken faizli konut kredisi | Alınamaz |
Örneğin kalan vadesi 60 ay olan sabit faizli bir kredide 1.000.000 TL kapatıyorsanız tazminat en çok 20.000 TL’dir. Bankanın verdiği kapama dökümünü bu sınırlarla karşılaştırın.
Alıcı kredi kullanacaksa
Alıcının bankası, kendi ipoteğini kurabilmek için evin üzerindeki eski ipoteğin kaldırılmasını ister. Uygulamada alıcının bankası kredi tutarının bir kısmını satıcının kredisini kapatmak için doğrudan satıcının bankasına gönderebilir; iki banka arasındaki sırayı önceden ikisiyle de konuşun. Satış bedelinin kredi ile ödenen kısmı 1 Aralık 2026’dan itibaren zorunlu olan güvenli ödeme sisteminin dışındadır: Tapuda önce para mı, imza mı?
İpotekli ev satın alınabilir mi?
Alınabilir, ama ipotek kalkmadan alırsanız ipotek sizin tapunuzda da devam eder: satıcı borcu ödemezse banka evi sattırabilir. Bu yüzden alıcı olarak:
- Tapu kaydında ipotek olup olmadığına, ipotek tutarına ve lehine kim olduğuna bakın.
- Kredi kapatma ödemesini doğrudan bankaya yapın; satıcıya elden vermeyin.
- İpotek kalkmadan satış bedelinin kalanını ödemeyin; kalanı satışla birlikte ve 1 Aralık 2026’dan itibaren güvenli ödeme sistemi üzerinden ödeyin.
- Satıcının bankasından borcun kapandığını ve ipoteğin kaldırılacağını gösteren yazıyı görün.
Hacizli ev satılır mı?
Haciz, ipotekten farklıdır. Hacizli bir ev tapuda el değiştirebilir; ancak haczedilen taşınmaz üzerinde borçlunun yaptığı tasarruflar, haciz koyduran alacaklıya karşı hükümsüzdür (İcra ve İflas Kanunu madde 91). Yani alacaklı, ev başkasına satılmış olsa bile haczi sürdürüp evi sattırabilir. Hacizli ev almak bu yüzden ciddi risktir: güvenli yol, satıştan önce borcun ödenmesi ve haczin icra dairesi yazısıyla tapudan kaldırılmasıdır.
Kredi ile alınan ev satılabilir mi?
Evet. Konut kredisiyle alınan ev, kredi bitmeden de satılabilir; kural yukarıdaki gibidir: satış bedelinin bir kısmıyla kredi kapatılır ve ipotek kaldırılır. Kredi borcu, evin satış bedelinden büyükse aradaki farkı satıcının başka kaynaktan kapatması gerekir.
Ev aile konutuysa ipotek ve satış için eşin rızası da gerekir: Ev satarken eşin rızası · Satıcının diğer masrafları: Ev satarken masraflar
Sık yapılan hatalar
- İpoteğin satışla kalktığını sanmak. İpotek kendiliğinden kalkmaz; borç kapanıp bankanın yazısıyla tapudan silinmesi gerekir.
- Kapama parasını satıcıya elden vermek. Kredi kapatma ödemesi doğrudan bankaya yapılmalıdır.
- Erken ödeme tazminatını kontrol etmemek. Sabit faizli konut kredisinde tazminat en çok %1-2’dir; değişken faizlide alınamaz.
- Bankayla randevuyu planlamamak. Bankanın çalışma saatleri ile tapu randevusu uyuşmazsa işlem ertesi güne kalabilir.
- Hacizli evi “ipotek gibi” sanmak. Haciz, satıştan sonra da alacaklıya karşı sürer; haciz kalkmadan almayın.
Kaynak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 881 ve devamı (ipotek), madde 883 (ipoteğin terkini), madde 194 (aile konutu); 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu madde 91 (haczedilen malda tasarrufun hükümsüzlüğü); 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 37 (konut finansmanında erken ödeme tazminatı); Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Ek Madde 1 (güvenli ödeme sistemi; kredi ile ödenen kısım hariç). Bankaların kapama ve fek süreçleri farklıdır; ayrıntıları bankanızdan öğrenin.
Sık sorulan sorular
İpotekli ev satılır mı?
Evet, satılabilir. Ancak ipotek kendiliğinden kalkmaz; genellikle kredi borcu kapatılıp ipotek kaldırıldıktan sonra satış tamamlanır.
Evin kredi borcu bitmeden satılabilir mi?
Evet. Satış bedelinin bir kısmıyla kalan kredi kapatılır, banka ipoteği kaldırır ve satış tapuda tamamlanır. Kredi borcu satış bedelinden büyükse fark satıcı tarafından kapatılmalıdır.
İpotekli ev nasıl satılır?
Bankadan kapama tutarı öğrenilir, satış bedelinin bir kısmıyla kredi kapatılır, banka ipoteği kaldırır ve satış tapuda ya da noterde yapılır.
İpotekli ev satın alınabilir mi?
Alınabilir, ama ipotek kalkmadan alınırsa yeni malikin tapusunda da devam eder. Kapama ödemesini doğrudan bankaya yapın ve ipotek kalkmadan kalan bedeli ödemeyin.
İpotekli ev tapu devri olur mu?
Olur; ipotekli taşınmaz tapuda devredilebilir ama ipotek de devam eder. Bu yüzden uygulamada önce ipotek kaldırılır, sonra devir yapılır.
Hacizli ev satılır mı?
Tapuda el değiştirebilir ama haciz koyduran alacaklıya karşı satış hükümsüzdür; alacaklı evi yine sattırabilir. Önce borç ödenip haciz kaldırılmalıdır.
Konut kredisi erken kapatılırsa ne kadar tazminat ödenir?
Sabit faizli kredide, sözleşmede öngörülmüşse kalan vade 36 aya kadar en çok %1, daha uzunsa en çok %2. Değişken faizli konut kredisinde tazminat alınamaz.
İpotekli eve kredi çıkar mı?
Alıcının bankası genellikle eski ipoteğin kaldırılmasını ister. İki bankanın sırası önceden konuşulmalıdır.
İpotek kaldırma aynı gün yapılır mı?
Bazı durumlarda borç kapama, ipotek kaldırma ve satış aynı gün yapılabilir; bankanın saatleri ve tapu randevusu buna göre planlanmalıdır.