Ev kaç emlakçıya verilir? Tek yetki mi, çoklu yetki mi?
Kanunda bir sınır yoktur: evinizi tek bir emlakçıyla (münhasır yetki) ya da birden fazla emlakçıyla satabilir veya kiraya verebilirsiniz. Her emlakçıyla ayrı bir yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 15) ve internet ilanı için her birine e-Devlet’ten ayrı yetki verilir. Karar vermeden önce sözleşmede süreye, yetkinin yalnızca o emlakçıya verilip verilmediğine ve cayma bedeli maddesine bakın. Satış hangi emlakçının hizmetiyle gerçekleşirse hizmet bedeli kural olarak ona ödenir.
Hazırlayan: Veli A., MalSahibi kurucusu · Son güncelleme:
Tek emlakçı mı, birden fazla mı?
| Konu | Tek emlakçı (münhasır yetki) | Birden fazla emlakçı |
|---|---|---|
| Takip | Tek kişiyle konuşursunuz | Birden fazla kişiyle görüşürsünüz |
| Emlakçının emeği | Tanıtıma daha çok zaman ve para ayırması beklenir | Her biri satışı garanti olmayan bir iş için daha az yatırım yapabilir |
| Alıcıya ulaşma | O emlakçının çevresi ve ilanlarıyla sınırlı | Daha fazla alıcıya ulaşabilir |
| Fiyat tutarlılığı | Tek fiyat, tek ilan | Farklı fiyatlı ilanlar alıcıyı şüphelendirebilir ve pazarlık gücünüzü düşürebilir |
| Sözleşme | Tek sözleşme; yalnızlık maddesi olur | Her emlakçıyla ayrı sözleşme |
Hangisini ne zaman seçmeli?
- Tek emlakçı mantıklı: bölgeyi iyi bilen, yetki belgesi doğrulanmış, size somut bir tanıtım planı ve gerçekçi bir fiyat gerekçesi sunan bir emlakçı bulduysanız. Süreyi kısa tutun (ör. 2-3 ay) ve tanıtım adımlarını sözleşmeye yazdırın.
- Birden fazla emlakçı mantıklı: eviniz farklı bölgelerdeki alıcılara hitap ediyorsa ya da hiçbir emlakçıya tek başına güvenecek kadar bilgi edinemediyseniz. Bu durumda emlakçı sayısını sınırlı tutun ve hepsine aynı fiyatı verin.
Sözleşmede bakılacak maddeler
- Süre: yetkinin ne zaman bittiği.
- Yalnızlık: yetkinin yalnızca bu emlakçıya verilip verilmediği. Böyle bir madde varsa başka emlakçıyla çalışmak ya da evi kendiniz satmak sözleşmeye aykırı olabilir.
- Cayma bedeli: sözleşmeden erken çıkarsanız ödenecek tutar (madde 15).
- Hizmet bedeli: satışta toplamda satış bedelinin KDV hariç en çok %4'ü; aksi yazılmadıkça alıcı ve satıcı yarı yarıya öder: Emlakçı komisyonu
- Tanıtım: emlakçının hangi ilan platformlarını ve hangi tanıtım yollarını kullanacağı.
Bir ev iki emlakçıya verilir mi? Çakışma olursa
Verilebilir. Uygulamada en sık tartışma, iki emlakçının aynı alıcıyı getirmesidir. Hizmet bedeli kural olarak, sözleşmenin kendi aracılık faaliyeti sonucunda kurulduğu emlakçıya ödenir (Türk Borçlar Kanunu madde 521). Bunu ispatlamanın en güçlü yolu taşınmaz gösterme belgesidir: alıcıya evi ilk kim gösterdiyse ve belgeyi kim imzalattıysa, o emlakçının hakkı öne çıkar (Yönetmelik madde 19). Tartışma çıkmaması için:
- Her emlakçıdan, getirdiği adayların gösterme belgelerinin bir kopyasını isteyin.
- Aynı alıcı başka emlakçıdan da gelirse, ilk gösterimin kimde olduğunu yazılı netleştirin.
- Emlakçının gösterdiği bir alıcıyla, yetki süresi içinde emlakçıyı atlayarak anlaşırsanız emlakçı yine hizmet bedeline hak kazanır (madde 20/8).
Birden fazla emlakçıyla çalışacaksanız
- Her emlakçıyla yaptığınız sözleşmede yalnızlık maddesi olmadığından emin olun.
- Bütün emlakçılara aynı fiyatı verin.
- İlan için e-Devlet'ten her emlakçıya ayrı yetki verirsiniz; işiniz biten emlakçının yetkisini iptal edin: Emlakçıya e-Devlet yetkisi
- Emlakçıların yetki belgelerini sorgulayın: Yetki belgesi sorgulama
Basına yansıyan bilgilere göre Ticaret Bakanlığı, aynı taşınmaz için birden fazla emlak işletmesine ilan yetkisi verilmesini sınırlamayı planlıyor; Kasım 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiş bir düzenleme yoktur. Değişiklik olursa bu sayfayı güncelleyeceğiz.
Emlakçıya yetki vermek zorunlu mu?
Evinizi bir emlakçı aracılığıyla satmak ya da kiralamak istiyorsanız yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılır; emlakçı evinizi internette ilana koyacaksa e-Devlet’ten ilan yetkisi de vermeniz gerekir. Evi kendiniz satmak ya da kiralamak isterseniz emlakçıya yetki vermeniz gerekmez: Emlakçıyla mı, kendin mi satmalı?
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmedeki yalnızlık maddesini okumamak. Yetki yalnızca bir emlakçıya verilmişse başka yoldan satış sözleşmeye aykırı olabilir.
- Emlakçılara farklı fiyat vermek. Aynı evin farklı fiyatlı ilanları alıcıyı şüphelendirir ve pazarlık gücünüzü düşürür.
- Süresiz ya da çok uzun yetki vermek. Sözleşmede yetkinin bitiş tarihi yazmalıdır; münhasır yetkide süreyi kısa tutun.
- Gösterme belgelerini takip etmemek. İki emlakçı aynı alıcıyı getirirse ilk gösterimi kanıtlayan belge tartışmayı çözer.
- Cayma bedelini gözden kaçırmak. Sözleşmeden erken çıkmanın bedeli varsa imzalamadan önce bilin.
Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 15 (yetkilendirme sözleşmesi: süre, hizmet bedeli, cayma bedeli), madde 19 (taşınmaz gösterme belgesi) ve madde 20 (hizmet bedeli; emlakçıyı atlama), konsolide metin, son değişiklik 01.10.2026; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 520 (yazılı simsarlık sözleşmesi) ve 521 (ücrete hak kazanma); Ticaret Bakanlığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi.
Sık sorulan sorular
Ev satarken kaç emlakçıya verilir?
Kanunda sınır yoktur; tek ya da birden fazla emlakçıyla çalışabilirsiniz. Her emlakçıyla ayrı yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılır.
Bir ev iki emlakçıya verilir mi?
Evet, sözleşmelerinizde yetkinin yalnızca bir emlakçıya verildiğine dair madde yoksa verilebilir. İki emlakçıya da aynı fiyatı verin ve gösterme belgelerini takip edin.
Evinizi birden fazla emlakçıya vermek satışı kolaylaştırır mı?
Daha fazla alıcıya ulaşabilirsiniz, ama farklı fiyatlı ilanlar ve emlakçıların daha az emek ayırması satışı zorlaştırabilir. Sonuç emlakçıların kalitesine ve fiyat tutarlılığına bağlıdır.
Münhasır yetki nedir?
Evin satış ya da kiralama yetkisinin, belirli bir süre için yalnızca bir emlakçıya verilmesidir. Bu sürede başka emlakçıyla çalışmak ya da evi kendiniz satmak sözleşmeye aykırı olabilir.
İki emlakçı aynı alıcıyı getirirse komisyonu kim alır?
Hizmet bedeli kural olarak, satışın kendi aracılık faaliyeti sonucunda gerçekleştiği emlakçıya ödenir. İlk gösterimi kanıtlayan taşınmaz gösterme belgesi bu konuda en güçlü delildir.
Emlakçıya yetki verme zorunlu mu?
Emlakçı aracılığıyla satacaksanız yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapılır; emlakçı internette ilan verecekse e-Devlet’ten ilan yetkisi de gerekir. Evi kendiniz satarsanız yetki vermeniz gerekmez.
Satışta iki emlakçıya da komisyon öder miyim?
Hizmet bedeli satışı gerçekleştiren emlakçıyla yaptığınız sözleşmeye göre ödenir. Diğer sözleşmelerde yalnızlık ya da cayma bedeli maddesi varsa ayrıca bakın.
Emlakçıdan vazgeçebilir miyim?
Sözleşmede yazan süre ve cayma bedeli maddelerine göre. e-Devlet’ten verdiğiniz ilan yetkisini de iptal edebilirsiniz.